Gewerbemiete – Kündigung bei fehlender Kaution?

Die meisten Vermieter wissen, dass einem Wohnraummieter bei Nichtzahlung der vertraglich vereinbarten Mietkaution die fristlose Kündigung ausgesprochen werden kann. Eine entsprechende gesetzliche Vorschrift ist im Zuge der letzten Mietrechtsreform mit § 569 Abs. 2 a BGB ausdrücklich eingeführt worden.

Diese Vorschrift gilt aber nur für Wohnraummietverhältnisse. Auch ein Gewerbemietverhältnis kann aber durch den Vermieter fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt. In diesem Fall erfolgt die Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB. Dieser Kündigung wegen Vertragsverletzung muss jedoch im Regelfall nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine Abmahnung vorausgehen da der Mieter Gelegenheit haben muss, seine vertragswidriges Verhalten abzustellen. Der Gewerbemieter muss demnach vor Ausspruch der Kündigung immer erst wegen der fehlenden Kautionszahlung abgemahnt werden. Geschieht dies, ist die Kündigung als solche unproblematisch und nach der Entscheidung des BGH vom 21 3. 2007 auch ohne weiteres durchsetzbar.

BGH–Haftung des Mieters bei Cannabis in der Wohnung

  1. Ein Mieter überschreitet die Grenze vertragsgemäßen Gebrauchs und verstößt gegen seine mietvertragliche Obhutspflicht (§§ 535, 538, 241 Abs. 2 BGB), wenn er in der angemieteten Wohnung illegale Betäubungsmittel aufbewahrt.
  2. Es fehlt jedoch an einer adäquaten Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Schaden (hier: durch Polizeieinsatz zerstörte Wohnungseingangstür), wenn die zur Beschädigung der WE-Tür führende Durchsuchung sich nicht auf den aktuellen Besitz von Betäubungsmitteln bezieht, die nur als “Zufallsfund” bei der Durchsuchung vorgefunden werden, sondern auf zeitlich ältere Vorwürfe zum gewerbsmäßigen Drogenhandel. Zur Frage der Schadensursächlichkeit mietvertraglicher Obhutspflichtverletzungen.

BGH, Urteil vom 14. Dezember 2016 – VIII ZR 49/16 –, juris und WuM 2017, 10

Orientierungssatz
Wurde die Wohnungseingangstür beim Vollzug eines Durchsuchungsbeschlusses wegen unerlaubten Handeltreibens mit Betäubungsmitteln von den Polizeikräften aufgebrochen und beschädigt, so ist der Mieter wegen fehlender äquivalenter Kausalität trotz der von ihm zu vertretenden Obhutspflichtverletzung nicht nach § 280 Abs. 1 BGB zum Ersatz des dem Vermieter aufgrund der Beschädigung der Eingangstür entstandenen Schadens verpflichtet, wenn der Mieter aufgrund der im Rahmen der Durchsuchung bei ihm aufgefundenen Betäubungsmittel gemäß § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BtMG verurteilt worden ist und nicht wegen der dem Durchsuchungbeschluss zugrunde liegenden Tatvorwürfe des unerlaubten Handeltreibens mit Betäubungsmitteln.(Rn.18)

LG Berlin-Unpünktliche Mietzahlungen ohne Verschulden

1. Unpünktliche Mietzinszahlungen des Mieters rechtfertigen dessen außerordentliche oder ordentliche Kündigung durch den Vermieter bei ansonsten beanstandungsfreiem Verlauf eines langjährigen Mietverhältnisses auch nach fruchtlosem Ausspruch einer Abmahnung zumindest dann nicht, wenn die Zahlungen mit lediglich geringer zeitlicher Verzögerung nach Fälligkeit beim Vermieter eingehen und das störende Zahlungsverhalten des Mieters insgesamt nur wenige Monate währt.

2. Den unpünktlichen Mietzahlungen des Mieters kann das für den Kündigungsausspruch erforderliche Gewicht auch dann fehlen, wenn sein Zahlungsverhalten bei isolierter Betrachtung zwar eine Kündigung rechtfertigen würde, sich der Vermieter vor Ausspruch der Kündigung aber selbst pflichtwidrig gegenüber dem Mieter verhalten hat.

3. Bestreitet der Mieter die Zustellung einer vom Vermieter erklärten Schriftsatzkündigung, ist deren Zugang nicht durch die in den Gerichtsakten befindliche Postzustellungsurkunde bewiesen, wenn darauf keine Angaben zum Inhalt der zuzustellenden Schriftsätze gesetzt sind und die Geschäftsstelle die Veranlassung der förmlichen Zustellung unterschiedlicher Schriftstücke in den Gerichtsakten zwar vermerkt hat, der Vermerk den Kündigungsschriftsatz aber nicht erwähnt.

LG Berlin, Urteil vom 29. November 2016 – 67 S 329/16 –, juris und WuM 2017, 26

LG Berlin-Abgezogene Dielen Mietspiegel 2015

Ein abgezogener Dielenfußboden ist ein hochwertiger Bodenbelag im Sinne des Berliner Mietspiegels 2015. Er ist damit einem Parkettboden gleichzusetzen.

LG Berlin, Urteil vom 16.11.2016 – 65 S 187/16 – in GE 2017, 53

BGH-Vertragsklausel zum Geldeingang bei Mietzahlung

1. Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.

2. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, der bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel

"Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein."

gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt.

BGH, Urteil vom 05. Oktober 2016 – VIII ZR 222/15 –, juris und WuM 2017, 31

LG Berlin-Ersatz von Fliesenboden durch Holzboden

Die Ersetzung des bei Vermietung auf der Terrasse verlegten Fliesenbodens durch einen Holzboden ist eine Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand. Der Mieter hat einen Anspruch auf Wiederherstellung in der bisherigen Ausführung.

LG Berlin, Urteil vom 07.09.2016 – 65 S 3 1 5/15 – in WuM 2017, 14

LG Berlin–Anwendung Mietspiegel trotz Bedenken

Beruft sich der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf den derzeit geltenden Mietspiegel, stellt aber zugleich klar, dass dieser nach seiner Ansicht nicht qualifiziert im Sinne des § 558 d Abs. 1 BGB sei, so ist das Mieterhöhungsverlangen gleichwohl formwirksam. Der Berliner Mietspiegel 2015 bietet zumindest als einfacher Mietspiegel eine geeignete Grundlage für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 Abs. 2 ZPO.

LG Berlin, Urteil vom 02.09.2016 – 65 S 146/16 – in WuM 2016, 676

LG Berlin-Verwendung Mietspiegel 2015

  1. Ein Mietspiegel, der die Anforderungen des § 558 d Abs. 1 BGB nicht erfüllt, kann zur Überzeugungsbildung des Gerichts nach § 286 ZPO als einfacher Mietspiegel – § 558 c Abs. 1 BGB – herangezogen werden.
  2. Der Berliner Mietspiegel 2015 entspricht zumindest den Anforderungen eines einfachen Mietspiegels und kann daher zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nötigenfalls ergänzt durch Schätzung des Gerichts gemäß § 287 ZPO verwendet werden.

LG Berlin, Urteil vom 31. 8. 2016 – 65 S 197/16 – in WuM 2016, 670

VG Berlin–Zweitwohnung als Ferienwohnung

1. Die zeitweise Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung bedarf einer Genehmigung.

2. Allein die Nutzung einer Wohnung als Zweit- und nicht als Hauptwohnung ist keine Zweckentfremdung, sondern Wohnen und damit eine zweckgemäße Nutzung.

3. Der Tatbestand der Zweckentfremdung setzt nicht voraus, dass die Wohnungseigenschaft vollständig aufgehoben wird.

4. Ein öffentliches Interesse an der Erhaltung von Wohnraum durch das Zweckentfremdungsverbot kann nur dann bestehen, wenn die Räumlichkeiten nicht schon ohnehin zu Wohnzwecken genutzt werden.

VG Berlin, Urteil vom 09. August 2016 – 6 K 91.16 – zitiert nach Juris, MietRB 2016, 327

LG Berlin – Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung nur mit Abmahnung

Die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen unbefugter entgeltlicher Gebrauchsüberlassung einer vom Mieter über ein Internetportal („a…“) angebotenen Mietwohnung an Touristen ist – ebenso wie die darauf gestützte ordentliche Kündigung – grundsätzlich nur dann wirksam, wenn der Vermieter den Mieter vor Ausspruch der Kündigung erfolglos abgemahnt hat.

LG Berlin, Beschluss vom 27. Juli 2016 – 67 S 154/16 – in WuM 2016, 559

Anmerkung: Diese aktuelle Entscheidung der Mietberufungskammer 67. des LG Berlin betrifft einen typischen Fall der fehlerhaften Anwendung einfachen Rechts durch einen Vermieter. Zu Unrecht kritisiert Blümmel1, die unerlaubte Untervermietung sei schon nach dem Gesetz gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB Grund zur fristlosen Kündigung, wenn dem die nach § 543 Abs. 3 BGB notwendige Abmahnung vorausgegangen ist. Und deswegen sei für die ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB, die ja für den Mieter weniger einschneidend ist, kein Bedürfnis für eine vorherige Abmahnung.

Dies ist in solcher Schlichtheit falsch. Zunächst liegt der Fehler des Vermieters im fraglichen Fall eindeutig darin, keine Abmahnung vor Kündigung ausgesprochen zu haben. Wer sicher gehen will, verliert mit einer Abmahnung keine Zeit, denn die anschließende fristlose Kündigung geht problemlos „durch“, wenn der Mieter sich nicht entsprechend verhält. Ob für eine fristgemäße Kündigung in solchen Fällen Eine weiterlesen


  1. GE 2016, 1066