BGH – Anforderungen an Nebenkostenabrechnung

Zur Frage, welche Angaben die dem Mieter von Gewerberaum zu erteilende Nebenkostenabrechnung des Vermieters enthalten muß, wenn die Mietsache Teil eines großen Gewerbezentrums und Wohnzentrums ist.

BGH, Urteil vom 23.11.1982 -VIII ZR 298/80- in GE 1982, 135; WuM 1982, 132

Die Leitentscheidung des BGH zu Betriebskostenabrechnungen aus dem Jahr 1981. Daran orientiert sich auch die spätere Rechtsprechung. Zu den formellen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung führt der BGH aus:

aa) Die Abrechnung muß den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Unter geordneter Zusammenstellung ist dabei eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten zu verstehen.
Was eine Nebenkostenabrechnung darüberhinaus im einzelnen zu enthalten hat, ergibt sich aus ihrem Zweck. Sie soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muß er die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt sie nur, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. Abzustellen ist dabei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters (Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Teil C 276; Emmerich/Sonnenschein, aaO, RdNr 11; Sternel aaO, Teil III 285).
Welche Angaben dabei im einzelnen in der Nebenkostenabrechnung enthalten sein müssen, hängt in erster Linie von der Ausgestaltung des jeweiligen Mietverhältnisses ab. Soweit keine besonderen Abreden vorliegen, werden in Rechtsprechung und Literatur bei Gebäuden mit mehreren Einheiten regelmäßig folgende Mindestangaben verlangt:
1. eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
2. die Angabe und Erläuterung der zugrundegelegten Verteilerschlüssel,
3. die Berechnung des Anteils des Mieters,
4. der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters
(LG Mannheim NJW 1969, 1857; AG Bensberg WuM 1975, 229; LG Lübeck WuM 1976, 7; LG Köln WuM 1976, 148; AG Köln WuM 1977, 53; LG Kiel WuM 1977, 125; AG Köln WuM 1978, 139; Sternel, aaO, Teil III RdNr 285; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Teil C RdNr 276; Röchling ZMR 1979, 161; Pütz WuM 1979, 69; Goch WuM 1977, 25). Diese Anforderungen erscheinen für den Regelfall sachgerecht. Zu beachten ist dabei jedoch, daß die Pflichten zur Spezifizierung der abgerechneten Kosten nicht überspannt werden dürfen. Notwendig aber auch ausreichend ist es, daß der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so daß die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist.

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Kommentar (1) left to “BGH – Anforderungen an Nebenkostenabrechnung”

  1. mietrechtsinfo.de / BGH - Vorwegabzug bei Betriebskostenabrechnung schrieb:

    […] BGH bestätigt hier seine Grundsatzentscheidung vom 23.11.1981 (GE 1982, 135) wonach die formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung mindestens die […]

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