BVerwG: Keine Zweckentfremdungsverbotsverordnung in Berlin

Die Entscheidung des OVG Berlin, wonach die Zweckentfremdungsverbotsverordnung nicht mehr angewendet werden darf, weil die Voraussetzungen einer angespannten Wohnungsmarktlage in Berlin nicht mehr gegeben sind, ist rechtlich nicht zu beanstanden.

BVerwG 5 B 253/02 13.03.2003 in GE 2003 ,467


Problemlage: Noch bis etwa 2002 wurden in Berlin die Vermietung von Wohnraum zu Gewerbezwecken anch dem Zweckentfremdungsgesetz von Berlin in Verbindung mit der ZweckentfremdungsverbotsVO (ZwVVO) mit Bußgeldern als Ordnungswidrigkeit verfolgt. Diese Vorschriften waren 1973 noch zu Zeiten der Mietpreisbindung eingeführt und seither unverändert angewendet worden.

Erst nachdem das Angebot an Mietwohnung immer mehr zugenommen hatte, wurden Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Vorschriften laut. Das OVG Berlin hielt das Festhalten an den Zweckentfremdungsvorschriften (während der damalige Berliner Bausenator Strieder in Presse die Neubauzahlen im Mietwohnungsbereich feierte) für verfassungswidrig. Das OVG hatte nach Auffassung des BverwG (und auch nach meiner Auffassung) den Wegfall der Wohnungsnot in tatsächlicher Hinsicht einwandfrei festgestellt. Rechtlich gesehen war das Urteil des OVG ohnehin nicht zu beanstanden.

Konsequenz: Geeignete Wohnungen können nunmehr ohne Genehmigung oder Ausgleichsabgabe als Gewerberäume vermietet werden. Dies ist besonders zweckmäßig bei Erdgeschosswohnungen und sehr großen, dunklen Wohnungen in dicht bebauten Gegenden sowie in eindeutigen oder lauten Geschäftslagen.

Es kann sogar (soweit bauordnungsrechtlich zulässig) die Zusammenlegung mehrere Parterrewohnungen oder Wohnungen im I. OG erfolgen. Der Wohnungsbestand sollte jetzt auf geeignete Objekte überprüft und die Vermietung als Gewerbe vorgenommen werden. Denn derartige „umgewandelte“ Wohnungen genießen Bestandsschutz, wenn eines Tages wieder Wohnraumknappheit herrscht und das Zweckentfremdungsgesetz wieder eingeführt wird.

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