BGH – Kündigungssperrfrist für den eintretenden Angehörigen des verstorbenen Mieters

Wohnungseigentum ist auch dann „nach der Überlassung an den Mieter“ im Sinne des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB a.F. begründet worden, wenn der Mieter, dem gekündigt wurde, zur Zeit der Begründung des Wohnungseigentums als Angehöriger in der Wohnung lebte und mit dem Tode des damaligen Mieters kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eingetreten ist. Der Angehörige rückt auch bezüglich der Wartefrist, die der Vermieter für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu beachten hat, in die Rechtsposition des verstorbenen Mieters ein.

BGH, Urteil vom 09.07.2003 -VIII ZR 26/03- in WuM 2003, 569 und GE 2003, 1326

Die Familie der verstorbenen ursprünglichen Mieter wohnten mit drei Generationen in einer geräumigen Altbauwohnung, die in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Nach dem Tod der ursprünglichen Mieter trat deren Tochter (die bei Abschluss dieses Verfahrens bereits über 80 Jahre alt war) in das Mietverhältnis ein.

Und der Erwerber der Wohnung kündigte diese- wegen Eigenbedarfs. Zum Zeitpunkt der Kündigung liefen noch alle einschlägigen Kündigungssperrfristen; sowohl die fünfjährige Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 BGB a.F. als auch die zehnjährige Sperrfrist nach Satz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes.

Beide Sperrfristen waren nur anwendbar, wenn die „Überlassung“ an den Mieter vor Begründung des Wohnungseigentums erfolgt war.

Der BGH stellt dazu klar, dass die es für den Zeitpunkt der Überlassung auf den ursprünglichen Mietvertrag ankommt und nicht auf den Todesfall und dadurch erfolgten Eintritt des Familienangehörigen.

Damit lag die Kündigung des Wohnungseigentümer noch innerhalb sämtlicher Sperrfristen und war daher unwirksam.

Der BGH schließt sich hier der ganz überwiegenden Meinung im Schrifttum an, wonach der Eintritt des Familienangehörigen in die zum Zeitpunkt des Todes des Mieters in sämtliche bereits bestehenden Rechtspositionen erfolgt (vgl. etwa Heile, in: Bub/Treier, aaO, Kap. II Rdnr. 843; Staudinger/Sonnenschein, aaO, § 569 a Rdnr. 4).

Auf eine im Verlauf des Prozesses erklärte neuerliche Kündigung des Vermieters kam es aus revisionsrechtlichen Gründen nicht an.

Print Friendly, PDF & Email

Bitte kommentieren Sie

Sie müssen angemeldet sein, um einen Kommentar schreiben zu können.