BGH: Angabe von Kürzungsbeträgen im Erhöhungsverlangen

1. Die for­mel­le Wirk­sam­keit ei­nes Miet­er­hö­hungs­ver­lan­gens nach § 2 MHG er­for­dert es grund­sätz­lich, dass der Ver­mie­ter Kür­zungs­be­trä­ge auf Grund der In­anspruchnah­me öf­fent­li­cher För­der­mit­tel zur Woh­nungs­mo­der­ni­sie­rung in das Er­hö­hungs­ver­lan­gen auf­nimmt.

2. Zur Bin­dung ei­nes Ver­mie­ters hin­sicht­lich ei­nes Miet­er­hö­hungs­ver­lan­gens nach den §§ 2, 3 MHG, wenn er öf­fent­li­che För­der­mit­tel zur Woh­nungs­mo­der­ni­sie­rung in An­spruch ge­nom­men hat.

BGH, Ur­teil vom 25.02.2004 – VI­II ZR 116/03 – (LG Ber­lin)

Sach­ver­halt: Die Klä­ge­rin des Aus­gangs­ver­fah­rens hat­te nach In­an­spruch­nah­me öf­fent­li­cher Mit­tel für Mo­der­ni­sie­rung (För­der­zei­traum war nach vor­zei­ti­ger frei­wil­li­ger Zu­rück­zah­lung der Mit­tel be­reits ab­ge­lau­fen) ei­n Miet­er­hö­hungs­ver­lan­gen oh­ne An­ga­be von Kür­zungs­be­trä­gen vor­ge­legt. Die Kla­ge wur­de in zwei In­stan­zen ab­ge­wie­sen. Die Re­vi­si­on der Ver­mie­te­rin hat­te Er­folg.

Pro­blem­la­ge: Die auf den Ge­set­zes­wort­laut der §§ 2 und 3 sich stüt­zen­de und dog­ma­tisch über­zeu­gen­de wohl herr­schen­de Mei­nung in der Li­te­ra­tur (u.a. Pa­landt/Weidenkaff, BGB, 62. Auf­la­ge § 558 RN 13, Schultz in Bub/Trey­er 3. Auf­la­ge III RN 386 und Kunt­ze/Tietzsch in WuM 1997, 308 u.a.) ging da­von aus, dass die vom Ge­setz ge­for­der­te An­ga­be von Kür­zungs­be­trä­gen nach öf­fent­li­cher Mo­der­ni­sie­rungs­för­de­rung stets – al­so un­ab­hän­gig von der Lauf­zeit der Mo­der­ni­sie­rungs­för­de­rung oder der In­an­spruch­nah­me der Mit­tel – zu er­fol­gen ha­be. Nach ei­ner an­de­ren – we­nig über­zeu­gen­den – An­sicht hat­te ei­ne An­re­chen­bar­keit nur in­ner­halb von höchs­tens zwölf Jah­ren nach Fer­tig­stel­lung der Bau­maß­nah­men zu er­fol­gen (Börs­ting­haus in Schmidt-Fut­te­rer § 558 RN 246 und Beu­er­mann in GE 1996, 1514).

Die Ber­li­ner Recht­spre­chung hat­te sich mit un­ter­schied­li­chen Be­grün­dun­gen stets auf den Stand­punkt ge­stellt, die An­ga­be von Kür­zungs­be­trä­gen sei über­haupt nur er­for­der­lich, wenn es „im Er­geb­nis da­rauf an­kommt“, aber je­den­falls dann nicht mehr not­wen­dig, wenn die För­de­rung aus­ge­lau­fen sei.

Der BGH schließt sich der An­sicht von Börs­ting­haus u.a. an und be­misst den so­ge­nann­ten „An­rech­nungs­zei­traum“ mit zwölf Jah­ren. Ab­ge­lei­tet wer­den soll dies dar­aus, dass min­des­tens ein Zeit­raum von 9 x 11 Pro­zent ab­zu­de­cken sei und „un­ter Be­rück­sich­ti­gung ei­ner an­ge­mes­se­nen Ver­zin­sung des Zu­schuss­be­tra­ges“ sich ein An­rech­nungs­zei­traum von zwölf Jah­ren er­ge­ben soll. Die schon nach dem Ge­setz not­wen­di­ge An­ga­be der Kür­zungs­be­trä­ge sei da­her nur in­ner­halb von zwölf Jah­ren nach Fer­tig­stel­lung der Bau­maß­nah­men not­wen­dig. Wel­che Zeit­dauer an­zu­wen­den ist, lässt der Se­nat aus­drück­lich of­fen, wei­l es da­rauf in dem kon­kret zu ent­schei­den­den Fall we­gen der vor­zei­ti­gen Rück­zah­lung nicht an­kam.

Be­wer­tung: Nach Auf­fas­sung des Be­richt­er­stat­ters ist es dog­ma­tisch nicht ver­tret­bar, ge­gen den Ge­set­zes­wort­laut bei der Sa­nie­rungs­för­de­rung kür­ze­re Bin­dungs­fris­ten zu kon­stru­ie­ren.

Die hier­für von Börs­ting­haus und der Recht­spre­chung be­müh­te „ver­fas­sungs­kon­for­me Aus­le­gung“ der ge­setz­li­chen Re­ge­lung und da­mit die Be­schrän­kung der Bin­dungs­fris­ten auf kür­ze­re Zeit­räu­me ist ei­ne un­zu­läs­si­ge Schlie­ßung ei­ner nicht vor­han­de­nen Re­ge­lungs­lü­cke. Auch Ge­sichts­punk­te des Ver­trau­ens­schut­zes recht­fer­ti­gen kei­ne Ein­schrän­kung der durch zins­güns­ti­ge oder zins­freie In­an­spruch­nah­me öf­fent­li­cher Mit­tel hin­zu­neh­men­den Ein­schrän­kun­gen. We­nigs­tens schafft die Ent­schei­dung des BGH aber an­ge­sichts der viel­fäl­ti­gen An­sich­ten zu die­ser The­ma­tik Rechts­klar­heit.

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