BGH: Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % ist Mangel

Ein Wohnungsmangel liegt vor, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße der gemieteten Wohnung mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt.

BGH VIII ZR 133/03 vom 24.03.2004; WuM 2004, 268

Problemlage: Oft ist die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche tatsächlich unzutreffend. Aufmaßfehler, geänderte Vorschriften zur Wohnflächenberechnung, unvollständige Verwaltungsunterlagen führen oft sogar zu einer Abweichung zwischen tatsächlicher- und Vertragsfläche von mehr als 10 %.

Die vereinbarte Fläche ist Teil der vertraglich festgelegten Sollbeschaffenheit der Mietsache.

Oder anders ausgedrückt: Die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch setzt voraus, dass die Wohnung mit der vertraglich vereinbarten Größe nutzbar ist. Es reicht für das Minderungsrecht des Mieters aus, wenn eine rechnerische Abweichung der Wohnfläche um mindestens 10 % vorliegt. Der Mieter ist gegebenenfalls für die Abweichung beweispflichtig (vgl. KG GE 2001, 1131). Dazu kann es bei verwinkelten Räumen (Schrägen, Innenpfeiler) erforderlich sein, das Aufmaß durch einen Fachmann anfertigen zu lassen. Die Höhe der Mietzinsminderung richtet sich nach dem Prozentsatz der jeweiligen Wohnflächenabweichung. Dabei ist die gesamte Differenz zu berücksichtigen. Keinesfalls beschränkt sich die Minderung auf den über der 10%igen Toleranzgrenze liegenden Teil der Abweichung. Der Umstand, dass wegen unerheblicher Abweichung bis zu 10 % gar nicht gemindert werden kann, wirkt sich bei Abweichungen über 10 % nicht aus. Fraglich ist, ob das Minderungsrecht nach § 242 BGB verwirkt sein kann, wenn der Mieter trotz Kenntnis einer erheblichen Abweichung längere Zeit die Miete vorbehaltlos gezahlt hat. In der Entscheidung des BGH findet sich lediglich der Satz, dass es „unerheblich ist, wenn dem Mieter die geringere Wohnfläche nicht aufgefallen ist.“ Daraus ergibt sich grundsätzlich ein Recht des Mieters zur rückwirkenden Minderung, begrenzt allein durch die Verjährungsfrist. Für Flächenabweichungen unter 10 % trifft die Entscheidung keine Aussage. Hier bleibt es dabei, dass eine Minderung nur in den seltenen Fällen in Frage kommt, wo die höhere Wohnfläche ausdrücklich zugesichert ist (§ 536 Abs. 2 BGB), beispielsweise durch Vereinbarung einer Quadratmetermiete. Dann berechtigen auch geringfügige Abweichungen zu entsprechender Mietminderung.Bewertung: Es kommt im Gegensatz zur früher geltenden Rechtslage nicht mehr darauf an, ob die im Mietvertrag genannte Wohnfläche als „ca.“ oder als verbindliche Wohnfläche angegeben ist. Maßgeblich ist nur noch die erhebliche Abweichung von mehr als 10 %. Die Entscheidungen des BGH werden ausführlich kommentiert von Paschke in GE 2004, 677 und Maciejewski in MM 2004, 237.

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