LG Berlin: Verwirkung des Vermieters nach Minderung

Der Mietzahlungsanspruch ist verwirkt, wenn der Vermieter erst zweieinhalb Jahre nach der letzten Vereinbarung über die Minderung wegen Mängeln der Mietsache den aufgelaufenen Rückstand verlangt.

LG Berlin 64 S 452/03 vom 16.03.2004; GE 2004, 1027


Sachverhalt: Die Parteien hatten eine Vereinbarung über die Minderung der Miete anlässlich einer Fassadensanierung getroffen. Nach zweieinhalb Jahren forderte der Vermieter vermeintlich rückständigen Mietzins ein. Die Klage blieb erfolglos.

Problemlage: Auch nach der Entscheidung des BGH vom 26.2.2003 (- XIIZR 66/01 -, ZMR 03, 341; NZM 03, 355; NJW-RR 03, 727) kann der Vermieter den Anspruch auf Mietzinszahlung verlieren, wenn er die unvollständigen und geminderten Mietzahlungen des Mieters über einen längeren Zeitraum hinnimmt. Der BGH hatte damals knapp geurteilt: „Nimmt der Vermieter eine Mietminderung des Mieters über einen längeren Zeitraum rügelos hin, so kann der Mieter nach § 242 BGB zu Recht darauf vertrauen, die vereinbarte Miete werde nicht rückwirkend verlangt werden. „Dies gilt aber immer nur dann, wenn außer dem sog. Zeitmoment (also einer Zeit der Untätigkeit von 2 bis 3 Jahren) ein Umstandsmoment hinzu tritt. In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Mieter etwa Kontoauszüge erhalten, in denen die angeblichen Mietzinsrückstände nicht aufgeführt waren. Solche Umstände können außerdem sein: Bestätigung einer Mietminderung, Erteilung von Nebenkostenabrechnungen mit Guthaben, ohne dass diese verrechnet werden, Mietkontoauszüge ohne die streitigen Rückstände.Bewertung: Im konkreten Fall war die Minderung bereits durch vertragliche Vereinbarung ausgeschlossen. Aber: Auch in allen anderen Fällen muss zum bloßen Zeitablauf ein Umstand hinzu treten, auf den der Mieter vertrauen kann. Ist das nicht der Fall, kann der Vermieter bis zum Ablauf der Verjährungsfrist alle Mietzinsrückstände geltend machen, ohne sich dem Einwand der Verwirkung auszusetzen.

Beispiel: Mahnt der Vermieter überhaupt nicht, kann er die Minderung bis zum Ablauf der Verjährungsfrist geltend machen. Verschickt der Vermieter aber Mahnungen ohne den Rückstand, begründet dies Vertrauen des Mieters und damit ein Umstandsmoment.

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