BGH: vereinbarte Modernisierungsmieterhöhung und Kappungsgrenze

Bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG bleiben auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in den §§3-5 MHG genannten Gründen beruhen, jedoch nicht in dem dort vorgesehenen einseitigen Verfahren vom Vermieter geltend gemacht, sondern einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind.

BGH VIIIZR 185/03 vom 28.04.2004; WuM 2004, 344


Sachverhalt: Der Mieter wies eine Mieterhöhung wegen Modernisierung zurück, wegen Formfehlern. Im Februar 2001 einigten sich die Parteien nach längerer Korrespondenz auf eine geringere Mieterhöhung wegen der im Einzelnen bezeichneten Modernisierungsmaßnahmen. Im Juni 2001 machte der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 2 MHG geltend und zwar um 20 % der vor drei Jahren gültigen Miete zuzüglich des im Februar vereinbarten Modernisierungszuschlags (Kappungsgrenze= Altmiete * 0,2 + Modernisierungszuschlag).

Problemlage: Die früher noch herrschende Meinung ging davon aus, dass solche Mieterhöhungen, die aus Anlass einer Modernisierung vereinbart wurden, bei der Berechnung der Kappungsgrenze zu berücksichtigen, also wie eine „normale Mieterhöhung“ zu behandeln sind.

Anders der BGH. Es komme weniger auf den Wortlaut der Vorschrift als auf ihren Sinn und Zweck an. Danach sollen Modernisierungsmaßnahmen gefördert werden. „Dieses Ziel würde weitgehend verfehlt, wenn der Vermieter wegen der Kappungsgrenze die Kosten einer notwendigen und sinnvollen Wohnungsmodernisierung nur deshalb nicht oder allenfalls teilweise umlegen könnte, weil er eine einverständliche Regelung mit dem Mieter dem formalisierten einseitigen Verfahren nach § 559 BGB vorgezogen hat.“ … Es kann „nicht Sinn und Zweck des Gesetzes sein, den Vermieter im Ergebnis dazu zu zwingen, sämtliche Mieterhöhungen wegen Modernisierung auf dem förmlichen Weg und notfalls gerichtlich durchzusetzen, nur um die Möglichkeit einer Mietanpassung nach § 558 BGB zu erhalten. Entscheidend kommt es darauf an, dass die vom Gesetzgeber als privilegiertes Merkmal für die Bemessung der Miete ausgewendeten Modernisierungskosten nicht durch die Kappungsgrenze wieder ganz oder teilweise neutralisiert werden.“ Der BGH weist darauf hin, dass eine einvernehmliche Regelung der Mietvertragsparteien nur insoweit von der Berechnung der Kappungsgrenze ausgenommen werde, als es sich um die Umlegung solcher Aufwendungen handelt, die eine förmliche Mieterhöhung nach § 559 BGB rechtfertigen würde. Die hier für die Kappungsgrenze angestellten Erwägungen gelten auch für die Jahressperrfrist des § 558 Abs. 1 BGB (siehe dort Satz 3).Bewertung: Hier wird ein langer Streit der Instanzgerichte beendet. Dem Mieter kann praktisch nur empfohlen werden, sich auf keine „vereinbarten Modernisierungsmieterhöhungen“ einzulassen. TIPP: Der Vermieter tut ohnehin gut daran, nach Modernisierungsmaßnahmen nicht das förmliche Erhöhungsverfahren zu wählen, sondern dem Mieter zunächst eine geringere Mieterhöhung wegen der Modernisierung anzubieten. Eine Anpassung auf die ortsübliche Miete kann danach problemlos durch Erhöhungsverlangen gemäß §§ 558 ff. BGB vorgenommen werden.

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