BGH: Angabe von Kürzungsbeträgen immer erforderlich

Miethöhe – zur Angabe von Kürzungsbeträgen nach Förderung mit öffentlichen Mitteln

Ein Mieterhöhungsverlangen ist aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter in der Begründung auf die Inanspruchnahme einer öffentlichen Förderung für die Modernisierung der Wohnung und die dadurch veranlasste Kürzung der Mieterhöhung verweist, den Kürzungsbetrag jedoch nicht nachvollziehbar erläutert. Dies gilt auch dann, wenn der Hinweis auf einem Versehen erfolgt, weil eine solche Förderung in Wirklichkeit nicht erfolgt und daher eine Kürzung nicht erforderlich ist.

BGH VIIIZR 234/03 vom 12.05.2004; ZMR 2004, 655


Sachverhalt: Die Vermieterin hatte mit öffentlichen Mitteln modernisiert. Sie verlangte dann eine Zustimmung zur Mieterhöhung und verwies zur Begründung dafür auf den Berliner Mietspiegel 2000. Da die Wohnung mit öffentlichen Mitteln gefördert sei, dürfe nach den Förderbedingungen keine höhere Miete geltend gemacht werden als der Mittelwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes. Die Vermieterin kappte daher die eigentlich bis auf 8,65 DM/qm mögliche Mieterhöhung wegen des niedrigeren Mittelwertes Mietspiegel auf 7,75 DM/m2, gab aber keinerlei Kürzungsbeträge an. Wie sich später herausstellte, waren die öffentlichen Mittel ausweislich des Bewilligungsbescheides ausdrücklich nur für die Instandsetzungsmaßnahmen und nicht für die Modernisierungen gewährt worden. Die Klägerin verfolgte die Mieterhöhung klageweise weiter und blieb damit erfolglos.Problemlage: Wenn im frei finanzierten Wohnungsbau Modernisierungsmaßnahmen mit öffentlichen Mitteln im Sinne des § 559 a BGB durchgeführt worden sind, muss die Modernisierungsmieterhöhung und auch die allgemeine Mieterhöhung gemäß § 558 BGB um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung oder 11 % des verlorenen Baukostenzuschusses gekürzt werden § 558 a Abs. 5 BGB. Früher wurde vor allem in der Berliner Rechtsprechung die Ansicht vertreten, die Angabe dieser Kürzungsbeträge sei nicht erforderlich, wenn es darauf im Ergebnis nicht ankomme.

Häufig kommen auch Fälle vor, in denen die Förderung ausdrücklich nur für die Instandsetzung des Gebäudes gewährt und (angeblich) die Modernisierung aus eigenen Mitteln des Bauherrn finanziert wird. Auch in solchen Fällen sind die Kürzungsbeträge im Mieterhöhungsverlangen auszuweisen oder darzulegen, warum eine Kürzung nicht stattfindet. Denn ansonsten liegt ein formeller Mangel des Erhöhungsverlangens vor, der zur Unzulässigkeit der Zustimmungsklage führt.Bewertung: Die Entscheidung des BGH schafft Klarheit. Die Angabe der Kürzungsbeträge ist in jedem Fall erforderlich, wenn der Vermieter öffentliche Mittel in Anspruch genommen hat und diese für die Modernisierung im Sinne des $ 559 a BGB verwendet worden sein könnten. Der Vermieter muss also entweder im Erhöhungsverlangen darlegen, warum die öffentlichen Mittel nicht zu berücksichtigen sind (weil es sich um Instandsetzungsförderung handelt) oder aber die Kürzungsbeträge angeben und erläutern.

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