BGH: formularmäßiger Kündigungsausschluss für bis zu 2 Jahre zulässig

Der formularmäßige Ausschluss des Kündigungsrechts für die ersten zwei Jahre der Vertragslaufzeit ist in einem Wohnraummietvertrag zulässig und verstößt nicht gegen § 307 BGB (früher: § 9 AGBG), wenn die Kündigung nach der Klausel für beide Seiten ausgeschlossen ist.

BGH VIII ZR 379/03 vom 30.06.2004; WuM 2004, 542


Sachverhalt: Die fragliche Klausel lautete: „Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 2 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraumes von zwei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht der Parteien zur außerordentlichen Kündigung unberührt.“ Der BGH sah diese Klausel im Ergebnis als wirksam an.

Problemlage: In welchem Umfang die vertragliche Beschränkung des Kündigungsrechts oder dessen befristeter Ausschluss auch nach dem 01.09.2001 wirksam sind, war wegen redaktioneller Unklarheiten der Mietrechtsreform seit deren Inkrafttreten heftig umstritten. Aus § 573 c Abs. 4 BGB ergibt sich nur scheinbar, dass ein Kündigungsverzicht unzulässig ist. Denn diese Vorschrift regelt nicht den zeitlichen Ausschluss des Kündigungsrechts. Und § 575 Abs. 4 BGB (die Vorschrift über den Zeitmietvertrag) soll nach Auffassung des BGH nur die automatische Beendigung des Zeitmietvertrages verhindern.

Bereits mit seiner Entscheidung vom 22.12.2003 ( WuM 2004, 157; NJW 2004, 1448) hatte der BGH entschieden, dass der handschriftlich vereinbarte Kündigungsausschluss zulässig ist. Hieran knüpft der Senat nun an.Bewertung: Die Entscheidung wird zu Recht heftig kritisiert (vergleiche etwa Wiek in WuM 2004, 509), ist aber faktisch schon jetzt Rechtspraxis geworden. Die wichtigste Neuerung der Mietrechtsreform § 573 c BGB wird weiter ausgehöhlt. Vermietern ist zu raten, alle Mietverträge formularmäßig mit einem auf 2 Jahre befristeten Kündigungsausschluss zu versehen. Mieter müssen aufpassen, was sie unterschreiben!

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