BGH: Kein Kündigungsausschluss bei Staffelmiete

Zur Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters entgegen § 10 II 6 MHG.2. Kann der Mieter das Staffelmietverhältnis nach Ablauf von vier Jahren nur zu einem einzigen Zeitpunkt kündigen, so ist die darin liegende Beschränkung des gesetzlichen Kündigungsrechts (§ 10 II 6 MHRG; § 557 a BGB) unwirksam.

BGH VIIIZR 316/03 vom 02.06.2004; NJW-RR 2004, 1309; GE 2004, 1092


Sachverhalt: Die klagende Mieterin begehrt vom Vermieter nach fristgemäßer Kündigung die Rückzahlung einer Mietkaution sowie eines Guthabens aus einer Nebenkostenabrechnung. Vermieter macht geltend, die Kündigung sei durch vertragliche Vereinbarung ausgeschlossen und die Kaution daher nicht fällig. Der Mietvertrag war 1998 abgeschlossen worden und enthielt eine auf 10 Jahre befristete (wirksame-) Staffelmietvereinbarung.

Im Mietvertrag vom 22. 1. 1998 heißt es:

§ 2. Mietzeit. 1.1 Das Mietverhältnis beginnt am 16. 2. 1998. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu den nachstehend genannten Terminen, die für beide Vertragspartner verbindlich sind, gekündigt werden, jedoch erstmals zum 31.1. 1999. Hiernach verlängert sich das Mietverhältnis automatisch um jeweils 1 Jahr, sofern nicht rechtzeitig die fristgerechre Kündigung (s. 1.2) erfolgt. 1.2 Die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnräume beträgt derzeit: 3 Monate, wenn weniger als 5 Jahre seit Überlassung des Wohnraumes vergangen sind, 6 Monate nach 5 Jahren seit der Überlassung des Wohnraumes, 9 Monate nach 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraumes, 12 Monate nach 10 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums. In § 3 Mietvertrag wurde eine Staffelmiervereinbarung für die Zeit vom 16. 2. 1998 bis 29. 2. 2008 getroffen.

Mit Schreiben vom 31. 5. 2002 kündigte die KI. das Mietverhältnis zum 31. 8.2002. Das AG hat der Klage stattgegeben, das LG die Berufung der Bekl. Zurückgewiesen und die Revision zugelassen (GE 2003, 1495). Diese hatte keinen Erfolg. Problemlage: Es ist allgemein bekannt, dass ein Ausschluss des Kündigungsrechts für mehr als 4 Jahre im Zusammenhang mit einer wirksamen Staffelmietvereinbarung unwirksam ist. Der BGH stellt dies nochmals klar und lässt ausdrücklich offen, ob auch eine in dem selben Vertrag vereinbarte Verweisung auf die (alten) gesetzlichen Kündigungsfristen von der Nichtigkeit des Kündigungsausschlusses mit umfasst wird. Denn im zu entscheidenden Fall waren seit Mietvertragsabschluss weniger als 5 Jahre vergangen, so dass nach den alten gesetzlichen Fristen nur drei Monate Kündigungsfrist wie nach § 573 c BGB n.F. maßgeblich waren.

Bewertung: Kündigungsausschluss und Staffelmietvereinbarung sollten nur bis zu einem Zeitraum von 4 Jahren vereinbart werden, weil sonst der Mieter sich jeder Zeit der Staffelmiete durch Kündigung entziehen kann.

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