BGH: Schönheitsreparaturen – starre Fristenklausel unwirksam

Eine mietvertragliche Formularklausel, wonach dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegt wird, ist unwirksam.

BGH VIII ZR 361/03 vom 23.06.2004; WuM 2004, 463

Sachverhalt: Die Formularklausel [§16 Ziff. 4] lautete:

„Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (…) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. …Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette – 3 Jahre, bei allen übrigen Räumen – 5 Jahre.“

Problemlage: Starre Fristenregelungen sind problematisch und in praktisch allen Fällen unwirksam.

Wirksam sind etwa folgende Klauseln: Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen wenn erforderlich und im allgemeinen in der nachstehenden Zeitfolge auszuführen: In Küche, Bad und Toilette alle 3 Jahre, in allen übrigen Räumen alle 5 Jahre.

Bewertung: Nach der BGH-Entscheidung vom 23.6.2004 hat der Mieter keine Schönheitsreparaturen vorzunehmen – vielmehr trägt diese Verpflichtung der Vermieter -, wenn die vertragliche Situation wie folgt aussieht: 1. Die Schönheitsreparaturen sind im Rahmen einer Formularklausel geregelt.2. Es ist ein Fristenplan vereinbart, wonach nach Ablauf von unterschiedlichen Jahreszeiträumen unterschiedliche Teil e der Wohnung zu renovieren sind.3. Die Jahreszeiträume werden apodiktisch (ohne wenn und aber) festgelegt; es wird also nicht zugelassen, dass die Zeiträume im Einzelfall auch mal länger laufen können, z.B. dann, wenn die Räume unterdurchschnittlich stark abgewohnt sind. Die Renovierungsverpflichtung hängt ausschließlich vom Zeitablauf ab.4. Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen und der Fristenplan bilden eine sprachliche und/oder logische Einheit.

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