BGH: Zulässigkeit einer Kautionsvereinbarung bei zusätzlicher Bürgschaft, Verbot der Teilzahlung

1. Die Vereinbarung einer Mietkaution bleibt auch dann wirksam, wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich auf die Fälligkeitsregelung des § 550 b BGB a.F. Hingewiesen wird (entspricht § 551 Abs. BGB n.F.).

2. Die Vereinbarung einer Mietkaution bleibt auch dann wirksam, wenn zusätzlich die Stellung einer Bürgschaft vereinbart wird und Gesamtbetrag von Kaution und Bürgschaft drei Monatsnettomieten übersteigen.

BGH VIII ZR 243/03 vom 30.06.2004; ZMR 2004, 666


Sachverhalt: Der Vermieter hatte eine Barkaution in Höhe von 3 Monatsnettomieten vereinbart, ohne zusätzlich im Mietvertrag auf die Möglichkeit hinzuweisen, Kaution in drei gleichen Monatsraten zu erbringen. Zusätzlich war eine betragsmäßig nicht beschränkte Bürgschaft vereinbart.

Problemlage: Eine Mietkaution, die der Höhe nach 3 Monatsnettomieten übersteigt, ist nach § 551 BGB nicht wirksam vereinbart. Allerdings hielt der BGH es in einer älteren Entscheidung für zulässig, wenn zusätzlich eine Mietbürgschaft dem Vermieter angeboten bzw. aufgedrängt worden ist, dass Kaution und Bürgschaftssumme mehr als 3 Monatsmieten betragen (BGH in ZMR 1990, 327). Der BGH entscheidet sich für die pragmatische Auflösung: a) Die zusätzliche Wiederholung der gesetzlichen Fälligkeitsregelung im Mietvertrag ist nicht erforderlich. Dies war zu erwarten, nachdem der BGH schon zuvor die Vereinbarung einer sofortigen Fälligkeit der gesamten Kaution nicht als Grund für den Mieter ansah, die Zahlung der Kaution insgesamt zu verweigern.b) Die zusätzliche Vereinbarung einer Bankbürgschaft führt nur zur Teilunwirksamkeit der Kautionsvereinbarung insoweit, als die Grenze von drei Monatsnettomieten überschritten wird. Der BGH schließt sich hier der zuvor schon herrschende Meinung. An (OLG Hamburg in ZMR 2001, 887 und die einhellige Literaturmeinung).c) Im konkreten Fall konnte die Bürgschaftsurkunde zurückgefordert werden, die Kaution konnte der Mieter behalten.

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