KG – Ausfrieren von Gewerbemietern zulässig

Die Unterbrechung der Wasser- oder Heizungsversorgung durch den Vermieter ist -jedenfalls nach wirksamer Beendigung eines Gewerbemietverhältnisses wegen Verzuges des Mieters mit den Mietzahlungen und den Nebenkostenvorauszahlungen – keine Besitzstörung im Sinne des § 858 BGB.

KG 12 W 21/04 vom 08.07.2004; GE 2004, 1171


Sachverhalt: Der Gewerbemieter zahlte über Monate keinerlei Miete, wird gekündigt, auf Räumung verklagt und geht in den nicht bezahlten Räumen weiter seinem Gewerbe nach. Der Vermieter kappt die Versorgung mit Wasser und Heizung.Bewertung: Das Kammergericht setzt mit dieser Entscheidung die neue Linie seiner Rechtsprechung zum sog. „Ausfrieren“ fort (vgl. Kammergericht v. 17.12.1998-8 U 7247/98-, GE 04, 622):

Folgende Grundsätze lassen sich aus der Entscheidung ableiten:» Vertragliche Ansprüche auf Aufhebung der Sperre können sich aus Mietvertrag ergeben. Diese scheiden aber jedenfalls dann aus, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist.» Trotz vertraglicher Ansprüche des Mieters (vor Ende des Mietverhältnisses) auf Belieferung hat der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB, wenn der Mieter sich seinerseits im Zahlungsverzug befindet. Gegen die Anwendung des § 320 BGB im Mietverhältnis gibt es grundsätzlich keine durchgreifenden Bedenken. Es ist Sinn und Zweck des § 320 BGB, auf den Vertragspartner Druck ausüben zu können.» Die Ausübung des Zurückbehaltungsrecht kann aber im Einzelfall nach § 242 BGB ausgeschlossen sein. Es bleibt offen, wann dies der Fall ist (vgl. BGHv. 3.7.1991 – VIIIZR 190/90-, WuM 1991, 436; ZMR 1991, 372; NJW 1991, 2645: BGHZ 115, 99). Eine Sperrung ohne mindestes 14tägige vorherige Ankündigung dürfte treuwidrig sein.» Nach Beendigung des Mietverhältnisses entfällt die Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchsgewährung nach § 535 BGB. Damit entfällt auch die Verpflichtung des Vermieters zur Erbringung der im Mietvertrag vereinbarten Nebenleistungen (Wasserversorgung, Beheizung).» Das Abstellen von Strom, Heizung und Wasser nach Beendigung des Mietverhältnisses ist keine verbotene Eigenmacht, da hierdurch nicht der Besitz des Mieters (§ 854 BGB), sondern nur der Mietgebrauch (§ 535 BGB) gestört wird. Eine einstweilige Verfügung des Mieters auf Aufhebung der Sperre scheidet deshalb aus. Der Mieter kann mit einer einstweiligen Verfügung dafür sorgen, dass die Heizung weiterhin im gemieteten Objekt vorhanden ist, nicht aber auch darauf, dass sie wärmt!» Auch die Versorgungssperre bei bestehendem Mietverhältnis stellt – legt man die Argumentation des Kammergerichts zugrunde – keine verbotene Eigenmacht dar.» Ob eine verbotene Eigenmacht vorliegt, wenn der Vermieter die Belieferung, die aufgrund eines Vertrages zwischen Mieter und Versorgungsunternehmen direkt erfolgt, unterbricht, hat das Kammergericht offengelassen.» Ob obige Grundsätze auch auf das Wohnraummietrecht uneingeschränkt zu übertragen sind, hat das Kammergericht ebenfalls ausdrücklich offengelassen.Bewertung: Die Entscheidung wagt sich auf neues Terrain. Das ist auch notwendig. Es gibt zahlreiche Fälle im Gewerbemietbereich, wo der Mieter faktisch den Vermieter als Bank für zinslose Darlehen missbraucht oder sogar den Gang in die Insolvenz durch zum Teil jahrelangen Mietboykott finanziell abfedert.

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