LG Berlin: mündliches Aussetzen einer Staffelmiete führt zur Unwirksamkeit

Vereinbaren die Mietvertragsparteien Jahre nach Vertragsabschluss mündlich die Änderung einer Staffelmietsteigerung für ein Jahr, liegt hierin ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des § 557 a Abs. 1 BGB, mit der Folge, dass ab diesem Zeitpunkt die Staffelmietvereinbarung insgesamt unwirksam wird.Dies gilt auch dann, wenn diese Änderung fälschlich als „Aussetzung“ bezeichnet wird.

LG Berlin 65 S 75/04 vom 20.07.2004; MM 2004, 374


Sachverhalt: Eine wirksame Staffelmietvereinbarung wird durch Mieter und Vermieter geändert durch mündliche Vereinbarung. Die nächste Staffel soll entfallen. Danach sollen frühere Staffeln in Kraft treten. Später will der Vermieter doch wieder die höhere Staffel haben – vergeblich.

Problemlage: Die Vereinbarung einer Staffelmiete bedarf kraft Gesetzes (§ 557 a Abs. 1 BGB) der Schriftform des § 126 Abs. 2 BGB. Änderungen der Staffelmietvereinbarung bedürfen ebenfalls der Schriftform. Grundsätzlich führt der Formmangel bei einer Änderungsvereinbarung dazu, dass auch der ursprünglich formwirksam abgeschlossene Vertrag der Schriftform entbehrt (BGH NJW 94, 1649; BGHZ 50, 39, 43, 99, 54), weil wegen der Formungültigkeit der späteren Änderung der Gesamtinhalt des Vertrages nicht mehr in vollem Umfang von der Schriftform gedeckt ist. Schriftform nach § 126 BGB ist nicht gegeben, wenn die Parteien lediglich miteinander schriftlich korrespondieren (Dies reicht nur bei gewillkürter Schriftform nach § 127 BGB).

In der Regel wird aber diesbezüglich lediglich korrespondiert und keine Vertragsänderungsurkunde von beiden Parteien unterschrieben. Der Schriftformmangel dürfte in Fällen wie vorliegendem die Regel sein.

Allerdings ist streng zu unterscheiden zwischen „Aussetzung der Staffelmiete“ einerseits und „Änderung des Staffelmietvertrags“ andererseits. Die „Aussetzung“ stellt keine Vertragsändemng dar und bedarf deshalb auch nicht der Schriftform. „Aussetzen“ bedeutet, dass eine (oder mehrere) Staffeln nicht gezahlt werden müssen, die Vereinbarung aber insoweit bestehen bleibt, so dass nach Ende der Aussetzung die ursprünglich vereinbarte nächste Staffel vom Mieter zu zahlen ist.

Im Ergebnis zahlt der Mieter also nach Ende der Aussetzung die gleiche Miete, die er bei normalem Vollzug der Staffelmietvereinbarung hätte bezahlen müssen.„Vertragsänderung“ der Staffelmiete bedeutet hingegen, dass vereinbart wird, dass zum nächsten Erhöhungszeitpunkt nicht die im Mietvertrag vereinbarte Miethöhe, sondern die ein bzw. zwei Jahre zuvor geltende gezahlt werden soll. Damit ist die gesamte Staffelmietvereinbarung in ihrer Struktur verändert worden und kein einziger Betrag ab dem Zeitpunkt der Änderung entspricht der ursprünglichen Staffelmietvereinbarung. Dies stellt eine wesentliche Änderung der gesamten Vereinbarung dar, weil im Grunde eine neue Staffelung festgelegt wurde. Im vorliegenden Fall war eine Vertragsänderung vereinbart worden, die die Parteien aber als „Aussetzung“ bezeichnet hatten.

Ist die Staffelmietvereinbarung durch einen nachträglichen Schriftformfehler unwirksam geworden, hat das zur Folge, dass der Vermieter die Miete künftig (nur) nach § 558 ff. BGB erhöhen kann. Weitere Folge ist, dass dem Mieter das Sonderkündigungsrecht des § 557 a Abs. 3 BGB verloren geht.

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