AG Charlottenburg: Abgewohnte Gasheizung als Härte bei Modernisierung

1. Baut der Mieter einer Ofenheizungswohnung mit Zustimmung des Vermieters eine Gasetagenheizung auf seine Kosten ein, gilt die Woh­nung für eine spätere Modernisierungsmaßnahme des Vermieters als Ofenheizungswohnung.

2. Investitionen des Mieters können nur dann als „Härte“ berücksichtigt werden und Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters verhindern, wenn sie noch nicht „abgewohnt“ sind.

3. Spätestens nach 15 Jahren ist von einem Abwohnen der Investitio­nen für den Einbau der Gasetagenheizung auszugehen.

AG Charlottenburg v. 7.9.2004 – 214 C 201/04 -, GE 05, 58 LG Berlin v. 19.10.2004 – 65 S 318/04 -, GE 05, 59


Problemlage: Immer wieder werden bei Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters die eigenen Einbauten des Mieters als Härtegrund eingewendet. Dabei ist die Rechtslage eigentlich klar und wurde durch das AG Charlottenburg schön zusammen gefasst.

Zu Leitsatz 1): Die Modernisierungspläne des Vermieters scheitern nicht schon be­grifflich daran, dass die von ihm zu schaffende Wohnwertverbesse­rung faktisch bereits vorhanden ist. Ob nämlich eine Vermietermo­dernisierung vorliegt, beurteilt sich nach der beabsichtigten Verän­derung des vom Vermieter geschuldeten Zustandes. Es ist also der bisher von ihm geschuldete Zustand mit dem Zustand, den er schaf­fen will, zu vergleichen.

„… In der Mietermodernisierungsvereinbarung ist ausdrücklich auf­genommen worden, dass die Gasetagenheizung „mietereigen“ blei­be; dementsprechend wurde die Instandsetzungsverpflichtung in­soweit auch nicht auf den Vermieter übertragen. Mit dieser Rege­lung, dass die Instandsetzungsverpflichtung beim Mieter verbleibt, ist anderseits aber auch seitens des Vermieters nicht auf einen Aus­tausch der Heizungsanlage durch ihn auf alle Ewigkeiten verzichtet worden. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Entschädi­gungsregelung bei Beendigung des Mietverhältnisses. Hieraus folgt nicht im Umkehrschluss, dass der Vermieter seinerseits keine Mo­dernisierungsmaßnahmen an der Heizungsanlage mehr vornehmen wird. Eine entsprechende Verzichtserklärung hätte deutlich erklärt werden müssen; an einen Verzicht sind regelmäßig hohe Anforde­rungen zu stellen….“

Zu Leitsatz 2): Die Berechnung, wann Mieterinvestitionen abgewohnt worden sind, kann nach § 2 des Baukostenzuschussgesetz v. 21.7.1961 (BGBl. I S. 1051) erfolgen.

Zu Leitsatz 3): „Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Entschädigungsver­einbarung, die immerhin einen Anspruch auf Entschädigung in Höhe von 30 % der entstandenen Kosten sichern sollte, denn Abwohnen und Restwert sind nicht gleichzusetzen.“

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