BGH: Starre Renovierungsfristen unwirksam auch bei getrennten Klauseln

Eine mietvertragliche Regelung, durch die die Verpflichtung zur Durch­führung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, ist auch dann wegen unange­messener Benachteiligung des Mieters un­wirksam, wenn die Verpflichtung als solche und die für ihre Erfüllung maßgebenden starren Fristen zwar in zwei verschiedenen Klauseln enthal­ten sind, zwischen diesen Klauseln aus der Sicht eines verständigen Mieters jedoch ein in­nerer Zusammenhang besteht, so dass sie als einheitliche Regelung erscheinen (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.Juni 2004 – VIII ZR 361/03 -).

BGH v. 22.9.2004 – VIII ZR 360/03 -, WM 04, 660; GE 04, 1450

Sachverhalt: Der Mietvertrag enthielt folgende Formularklauseln:

„§ 10 Schönheitsreparaturen

1. Der Mieter verpflichtet sich, die laufenden (turnusmäßig wiederkehrenden) Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. . . .

3. Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung der Schönheitsreparaturen in Küchen und Baderäumen und Duschen in einem Zeitraum von drei Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von fünf Jahren und in anderen Nebenräumen von sieben Jahren durchzuführen, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist. Die maßgeblichen Fris­ten beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen.“

Problemlage: § 10 Ziff. 3 ist offensichtlich wegen der „starren Fristen“ unwirksam. Die Unwirk­samkeit dieser Klausel berührt aber auch die Wirksam­keit von § 10 Ziff. 1. Der BGH stellt klar, dass auch getrennte Klauseln dieser Art in der Summe zur Unwirksamkeit der Klausel insgesamt führen können.

Der BGH: „… Auch die in § 10 Ziff. 1 enthaltene Schönheitsrepara­turverpflichtung ist unwirksam. Das Berufungsgericht hat mit Recht zwischen der in § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags enthaltenen Fris­tenbestimmung und der Verpflichtung zur Durchführung der „turnus­mäßig wiederkehrenden“ Schönheitsreparaturen (§ 10 Ziff. 1) ei­nen inneren Zusammenhang gesehen, der eine Aufrecht­erhaltung der Schönheitsreparaturverpflichtung ausschließt. Zwar sind die Regelungen in unter­schiedlichen Vertragsklauseln enthalten. Aus der Sicht eines verständigen Mieters bestimmt sich der Um­fang der in Ziff.1 geregelten Schönheitsreparaturverpflichtung je­doch nach dem in Ziff. 3 ent­haltenen (starren) Fristenplan, so dass die beiden Klauseln inhaltlich miteinander verknüpft sind. Bliebe die in § 10 Ziff. 1 dem Mieter auferlegte Schönheitsreparaturver­pflichtung ohne den Fristen­plan bestehen, würde sie mithin aus der Sicht des Mieters inhaltlich umgestaltet, und mit einem anderen In­halt aufrechterhalten. Dies wäre jedoch eine unzulässige geltungs­erhaltende Reduktion der Formularklausel. …“

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