LG Berlin: Modernisierung und Instandsetzung im Außenbereich

Modernisierung – zur Ankündigungspflicht von Modernisierungsmaßnahmen, Modernisierung im Außenbereich
1. Eine Baumaßnahme [hier: Einrüstung], die sowohl der Instandsetzung als auch der Modernisierung dient, muss nach § 554 Abs. 3 BGB formell angekündigt werden.

2. Werden für die Ankündigung die gesetzliche Frist und die Baumaßnahmen nicht erläutert, kann der Mieter eine einstweilige Verfügung auf Unterlassung erwirken.

3. Eine schon im Mietvertrag erteilte Zustimmungserklärung zu etwaigen Modernisierungsmaßnahmen ist unwirksam.

LG Berlin 63 T 71/04 vom 07.09.2004; GE 2004, 1233


Sachverhalt: Vermieter führt Fassadenarbeiten mit Wärmedämmung ohne- oder nur mit unwirksamer/unvollständiger Ankündigung durch.

Problemlage: Das sog. Modlnst-Maßnahmen (also kombinierte Modernisierungen und Instandsetzungen) formell anzukündigen sind, ist unumstritten. Fraglich ist dabei nur, welche Folgen aus einer fehlenden oder fehlerhaften Ankündigung für solche Maßnahmen resultieren, die sich außerhalb der Wohnung abspielen. Mit der Ansicht im Leitsatz zu 2 steht das Landgericht ziemlich allein da:» Der Mieter kann gegen Modernisierungsmaßnahmen im Außenbereich (hier: Wärmedämmung der Fassade) nicht mit einer einstweiligen Verfügung vorgehen, wenn die Maßnahmen die Wohnung des Mieters nicht unmittelbar berühren (LG Berlin v. 9.11.1987-62 T 111/87-, MM 88, 24 LS).« Kein Rechtsschutzbedürfnis des Mieters auf Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen Baumaßnahmen im Außenbereich, wenn der Mieter den Einbau des Aufzugs wegen finanzieller Härte nicht dulden muss (LG Berlin v. 8.2.1996 -61 S343/95-, GE 96, 679).» Der Mieter hat grundsätzlich kein Rechtsschutzbedürfnis am Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters im Außenbereich. Etwas anderes gilt lediglich, wenn die Außenmodernisierung nicht nur zur Störung des Gebrauchs der Mietsache führt, sondern zu direkten Eingriffen in die Mietsache (z.B Zumauerung eines Fenstern) oder bei ernsthafter Gesundheitsbeeinträchtigungen des Mieters (LG Berlin v. 10.9.1996-63 S 341/96-, MM 98, 390).Die bereits im Mietvertrag vereinbarte Duldung von Modernisierungsmaßnahmen ist unwirksam. Das ist einhellige Meinung: • Eine im Mietvertrag (und nicht erst später während des laufenden Mietverhältnisses) getroffene Duldungsvereinbarung verstößt gegen § 554 Abs. 5 BGB (LG Berlin v. 11.1.200l-67S120/00-,MM 2001,202).» § 554 Abs. 5 BGB steht dem Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung im laufenden Mietverhältnis nicht entgegen (LG Berlin v. 5.11.2001 -62 S 280/01 -, MM 02, 141).

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