BGH: Keine Anpassung von Gewerbestaffelmiete, Wegfall der Geschäftsgrundlage

BGH zum „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ bei verfehlter Umsatzerwartung (Gewerbemiete).
Zur Staffelmietvereinbarung bei Gewerberaummietverhältnisseen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 8. Mai 2002 – XII ZR 8/00 -, NJW 00, 2384, 2385; GE 02, 1056).

BGH v. 27.10.2004 – XII ZR 175/02 -, NZM 05, 63

Problemlage: Immer wieder verlangen Gewerbemieter mit einer Staffelmietvereinbarung deren nachträgliche Anpassung, weil sich die „wirtschaftliche Lage“ verschlechtert hat oder aus ähnlichen Gründen. In diesem Zusammenhang fällt immer wieder der Begriff „Wegfall der Geschäftsgrundlage“. Dem erteilt der 12. Senat des BGH eine Abfuhr. Es geht auch in dieser Entscheidung um die Frage der Anpassung einer Staffelmiete für Gewerberaum bei unvorhergesehenem Absin­ken des Mietpreisniveaus nach den Regeln des Wegfalls der Ge­schäftsgrundlage.

Der BGH entschied: Mangels abweichender Re­gelung im Mietvertrag bleibt der Mieter in der Regel auch bei einem gravierenden Absinken des allgemeinen Mietniveaus an die vertrag­lich vereinbarten Staffelerhöhungen gebunden. Wichtig ist, dass der BGH die analoge Anwendung des § 557 a BGB auf Staffelmietvereinbarungen in Gewerbemietverträgen kategorisch ausschließt: „Der frühere § 10 MHG und § 557 a BGB sind Schutz­vorschriften zugunsten des Wohnraummieters. Der Gesetzgeber hat die Regelung bewusst auf die Wohnraummiete beschränkt. Eine Ausdehnung auf die gewerbliche Miete ist nicht geboten und wird auch nicht gefordert.“

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