BGH: Betriebskostenabrechnung, Mieter muss rechnen!

  1. Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszah­lungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemä­ßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an.
  2. Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umla­geschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltli­cher Fehler und kein formeller Mangel der Ab­rechnung vor.
  3. Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten.

BGH v. 17.11.2004 – VIII ZR 115/04 -‚ WuM 2005, 61; NZM 2005, 13; GE 2005, 50

Sachverhalt: In dem zu entscheidenden Fall war im Mietvertrag eine Umlage der Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen vorgesehen. Der Vermie­ter hatte jedoch für 2001 im Laufe des Jahres 2002 eine Abrech­nung nach dem Verhältnis der Wohnflächen vorgelegt und damit zunächst 658,01 € gefordert. Auf den Widerspruch der Mieter über­sandte er erst im Februar 2003 eine auf der Grundlage der Mitei­gentumsanteile geänderte Abrechnung, die mit einer Nachforderung von 694,14 € endete. Diesen Betrag machte der Vermieter mit sei­ner Klage geltend. Amts- und Landgericht hatten die Klage abge­wiesen. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass die Mieter zur Nachzahlung des 2002 abgerechneten geringeren Betra­ges von 658,01 € verpflichtet sind.

Problemlage: Die Abrechnungsfrist wird nach einhelliger Ansicht mit einer formell ordnungsgemä­ßen Abrechnung gewahrt; auf deren inhaltliche Rich­tigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an.

Nach der Grundsatzentscheidung des BGH v. 23.11.1981 (- VIII ZR 298/80 – GE 1982, 135) muss die Abrechnung zu ihrer formalen Wirksamkeit (nur) folgende Mindestangaben enthal­ten:

• Zusammenstellung der Gesamtkosten,

• Angabe + Erläuterung des zu Grunde gelegten Verteilerschlüssels,

• Berechnung des Mieteranteils,

• Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Der Bundesgerichtshof lässt in seiner Entscheidung vom 17.11.2004 erkennen, dass er daran festhält und die Voraussetzun­gen für die formelle Wirksamkeit nicht zu hoch schrauben will.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs stellt die – in der Abrech­nung angegebene – Verwendung eines anderen als des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels einen inhaltlichen Fehler, aber kei­nen formellen Mangel der Abrechnung dar (a.A. Langenberg WM 03, 670; LG Potsdam WM 04, 670).

Er hat dies aus dem Sinn und Zweck der Ab­rechnung hergeleitet, die den Mieter – damit er in­nerhalb der einjäh­rigen Abrechnungsfrist Gewissheit darüber erlangen kann, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss – in die Lage versetzen soll, den An­spruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Für den durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaft­lich nicht geschulten Mieter, auf dessen Verständnis es ankommt, ist bei einer Kontrolle der Abrechnung klar erkennbar, dass diese im Hin­blick auf den verwendeten Umlageschlüssel einen inhaltlichen Fehler aufweist und der Korrek­tur bedarf.

Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist allerdings nach Ablauf der Ab­rechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine Korrektur zu las­ten des Mieters ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Fazit:

  1. Die Abrechnung muss dem Mieter innerhalb der Jahresfrist zugehen.
  2. Die Abrechnung muss nicht richtig sein. Fehler muss der Mieter selbst finden und korrigieren.
  3. Der Mieter muss nötigenfalls selbst rechnen, um Fehler zu beseitigen.
  4. Eine fehlerhafte, im Grunde aber „knapp ausreichende Abrechnung“ kann durch beide Vertrags­parteien auch nach Ablauf der Jahresfrist korrigiert werden. Jedoch ist der Vermieter mit höhe­ren Nachforderungen ausgeschlossen.
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