BGH: Fristlose Kündigung gegenüber schuldlosem (geisteskranken-) Mieter

§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB erlauben die fristlose Kündigung auch gegenüber dem schuldunfähigen Mieter.

BGH v. 8.12.2004 – VIII ZR 218/03 WuM 2005, 125; GE 2005, 296

Problemlage: Immer wieder gibt es Probleme mit „gestörten“ Mietern. Diese sind zwar strafrechtlich schuldunfähig. Jedoch kann eine zivilrechliche Kündigung (etwa wegen Störung des Hausfriedens) problemlos ausgesprochen werden.

Stört also ein alter und langjähriger Mieter, der an einem – durch Gutach­ten attestierten – krankhaften Verfolgungswahn leidet, den Hausfrie­den durch permanente und erhebliche nächtliche Ruhestörungen, ist eine fristlose Kündigung nach erfolgloser Abmahnung grundsätz­lich zulässig.

Jedoch kann die nach §§ 543, 569 BGB erforderliche Abwägung der Interessen von Mieter, Vermieter und Hausbewohnern ergeben, dass die Kündigung im Ergebnis nicht durchgreift, wenn bei Räu­mung der Wohnung bei dem chronisch kranken Mieter die ernsthaf­te Gefahr eines Suizids oder jedenfalls eines sogenannten „Totstell­reflexes“ mit völliger Apathie, Verweigerung der Nahrungsaufnahme und ähnlich schwerwiegenden Folgen besteht.

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