LG Berlin zur modernisierungsbedingten Mieterhöhung

  1. Die Mieterhöhung wegen Energie einsparender Modernisierungsmaßnahmen ist im preisgebundenen Neubau nicht durch das Verhältnis von Mieterhöhung zur erzielten Heizkostenersparnis begrenzt.
  2. Im preisgebundenen Neubau kommt es nicht darauf an, ob der Mieterhöhung wegen Modernisierung eine ordnungsgemäße Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme gemäß § 541 b BGB alter Fassung/ § 554 Abs. 2 BGB neuer Fassung vorangegangen ist. Denn die geänderte Kostenmiete nach Modernisierung wird auf Grund gesetzlicher Bestimmungen geschuldet.
  3. Der duldungsunwillige Mieter ist nicht verpflichtet, eine Wärmedämmung im Außenbereich durch einstweilige Verfügung stoppen zu lassen.
  4. Die Modernisierungsankündigung muss weder eine Erläuterung zur Heizkostenersparnis oder zum Instandsetzungsabzug noch die Berechnung der Mieterhöhung enthalten. Im preisgebundenen Neubau ist die Angabe der zu erwartenden Mieterhöhung in Euro/m² ausreichend.
  5. Beim finanziellen Härteeinwand des Mieters ist die nach Modernisierung maßgebliche Gesamtmiete ins Verhältnis zu den individuellen Einkommensverhältnissen des Mieters einschließlich seiner Haushaltsangehörigen und unter Einbeziehung des Wohngeldanspruchs zu setzen; maßgebend ist das Einkommen zum Zeitpunkt des Duldungsbegehrens.

LG Berlin, Urteil vom 03.12.2004 – 63 S 273/04 – in GE 2005, 1491

    Sachverhalt: Die Parteien des inzwischen beendeten Mietverhältnisses über eine preisgebundene Neubauwohnung (Sozialwohnung) streiten sich um die nach Modernisierung zuletzt zulässig gewesene Miete.
    Problemlage: Das Landgericht stellt zunächst klar, dass an die Modernisierungsankündigung im sozialen Wohnungsbau nur sehr geringe Anforderungen zu stellen sind. Denn bereits im Bewilligungsverfahren prüft die Bewilligungsstelle (in Berlin: die IBB), ob durch die zu erwartende Mieterhöhung nach Durchführung der Maßnahmen auch unter Berücksichtigung der Förderbedingungen eine noch sozial verträgliche Mieterhöhung resultiert. Ist dies nicht der Fall, werden entweder die Förderbedingungen verändert und/oder eine Mietobergrenze nach Modernisierung festgelegt. Da die Bewilligung Voraussetzung für die Durchsetzbarkeit einer modernisierungsbedingten Mieterhöhung im preisgebundenen Neubau gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV ist, reicht nach Auffassung des Landgerichts eine eher allgemeine Modernisierungsankündigung aus, die dem Mieter die summarische Überprüfung der beabsichtigten Maßnahmen ermöglicht.

    Aus diesem Grund kommt es entsprechend dem Leitsatz zu Ziffer 2. auch nicht darauf an, ob die Modernisierungsankündigung als solche wirksam war. Voraussetzung für die Wirksamkeit der Mieterhöhung sind Durchführung der Maßnahmen, Erhöhung der Kosten durch bauliche Aufwendungen und Bewilligung der Bewilligungsstelle.

    Die Fälligkeit der Mieterhöhung wird dann durch Abgabe einer formgültigen Mieterhöhungserklärung herbeigeführt.

    Die im konkreten Fall geltend gemachten Modernisierungsmaßnahmen (Wärmedämmung und Einbau von Isolierglasfenstern an Stelle von Kastendoppelfenstern führten nach den tatsächlichen Feststellungen im Ausgangsverfahren zu einer Energieeinsparung von 36 % bis 39 % nur aufgrund der Umbauten.

    Anders als im frei finanzierten Wohnungsbau wird die Mieterhöhung kostenmäßig auch nicht durch die maximal erzielbare Energieeinsparung (zuzüglich 100 %) begrenzt.

    Die finanziellen Härtegründe des Mieters bestimmen sich aus dem verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen zuzüglich gegebenenfalls vorhandener Wohngeldzahlungen im Verhältnis zur Gesamtmiete nach Modernisierung. Es kommt für die Bestimmung der Einkommensverhältnisse auf den Zugang der Modernisierungsankündigung an.

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