BGH: Verjährung von Schadensersatz 6 Monate nach Rückgabe

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt gemäß §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 BGB auch dann mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen.

BGH v. 19.1.2005 – VIII ZR 114/04 -, WM 05, 127; GE 05, 230

Sachverhalt: Der Mieter gab die Wohnung am 1. März 2002 zu­rück. Am 4. März 2002 setzte der Vermieter dem Mieter eine Frist bis zum 15. März 2002 zur Vornahme von konkret aufgelisteten Schönheitsreparaturen (die weiteren Anforderungen des § 326 BGB a.F. hielt der Vermieter ebenfalls ein). Als sich nichts tat, ließ der Vermieter renovieren und verklagte danach den Mieter auf Scha­densersatz. Die Klage wurde am 10. September 2002 bei Gericht eingereicht und am 17. September 2002 dem Mieter zugestellt.

Frage: Beginnt der Lauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 548 BGB am 1. März oder am 15. März? Der BGH kam im Revisionsverfahren zum Ergebnis, dass der An­spruch des Vermieters am 2. September 2002 (§ 193 BGB!) verjährt sei, was sich aus § 200 BGB ergebe, der die Grundregel des § 199 BGB (Entstehen des Anspruchs) für nicht anwendbar erklärt, wenn in einer Spezialnorm (hier: § 548 BGB) ein anderer Verjährungsbe­ginn bestimmt ist.

Auf das Entstehen des Schadensersatzanspruches komme es beim Verjährungsbeginn nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht an, weil dort allein die „Rückgabe“ genannt sei.

Der neue § 200 BGB sei erstmalig auf diejenigen Fälle anzuwen­den, wo ein unverjährter Anspruch aus § 326 BGB a.F. noch am 1.1.2002 (oder später) bestehe (Arg. e. Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB). Die alte entgegenstehende Auffassung (Verjährungsbe­ginn erst mit Entstehen des Anspruchs aus § 326 a.F. BGB) beruhe.

Vorsicht: Sechs Monate nach Rückgabe ist Schluss!

Der BGH wörtlich: „Gemäß § 200 Satz 1 BGB beginnt die Verjäh­rungsfrist von Ansprüchen, die nicht der regelmäßigen Verjährungs­frist unterliegen, mit der Entstehung des Anspruchs, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist. § 200 Satz 1 BGB enthält im Gegensatz zu § 198 BGB a.F. einen Vorbehalt zugunsten abwei­chender gesetzlicher Bestimmungen. … § 200 BGB hat damit ledig­lich die Wirkung eines Auffangtatbestandes, … dem anderweitige gesetzliche Bestimmungen vorgehen. § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB trifft, da er die Verjährungsfrist nicht mit der Anspruchsentstehung, son­dern mit dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beginnen lässt, eine von § 200 Satz 1 BGB abweichende Bestimmung. …

§ 548 Abs. 1 BGB setzt auch nicht denknotwendig beziehungsweise als selbstverständlich voraus, dass der Vermieter seine Ersatzan­sprüche bei der Rückgabe bereits geltend machen kann. Vielmehr folgt insbesondere aus den Regelungen über die Höchstfristen zur regelmäßigen Verjährung in § 199 Abs. 2 und 3 BGB, dass Scha­densersatzansprüche bereits vor ihrer Entstehung verjähren kön­nen. …

Dass die Verjährungsfrist bereits mit der Rückgabe an den Vermie­ter beginnt, entspricht auch dem Zweck der kurzen mietrechtlichen Verjährung. Dieser besteht darin, zeitnah zur Rückgabe der Mietsa­che eine möglichst schnelle Klarstellung über bestehende Ansprü­che im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen….“

Konsequenz: Ansprüche des Vermieters sind immer zügig, spätestens aber 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache geltend zu machen. Der Mieter andererseits tut gut daran, die Mieträume auch schon vorzeitig zurückzugeben.

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