BGH – starre Renovierungsfristen unwirksam

1. Die in der Vorformulierung starrer Schönheitsreparaturfristen liegende unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des Klauselkontrollrechts wird durch eine ergänzende Klausel ausgeräumt, wonach es im Ermessen des Vermieters steht, angesichts des konkreten Zustands einzelner Räume Fristen zu verlängern oder zu verkürzen.
2. Das Ermessen des Vermieters, die Fristen des Plans zu verlängern, reduziert sich nach dem formularmäßig vorgegebenen Maßstab der Billigkeit „auf Null“, soweit der Zustand der Wohnung eine Renovierung nicht erfordert.
3. Der Renovierungsturnus von vier Jahren für die Durchführung der Anstricharbeiten in Küchen und Bädern unter anderem an Fenstern, Türen und Heizkörpern ist nicht unangemessen kurz im Sinne von § 307 BGB. Diese Fristenbestimmung trägt dem in Schönheitsreparaturklauseln üblicherweise berücksichtigten Umstand Rechnung, dass die Anstriche in Küchen und Bädern durch die dort auftretende Feuchtigkeit stärkeren Einwirkungen ausgesetzt sind als in Wohnräumen.

BGH v. 16.2.2005 – VIII ZR 48/04 – in WuM 2005, 241; GE 2005, 427

Problemlage:Viele Mietverträge enthalten Klauseln mit Regelungen dazu, in welchen Abständen der Mieter Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. Diese lauten etwa sinngemäß

„die Schönheitsreparaturen sind auszuführen alle 2 Jahre in Bädern und Küchen, alle 3 Jahre in Wohnräumen und alle 5 Jahre in sonstigen Nebenräumen“.

Derartigen Klauseln sind nach der Rechtsprechung des BGH in jedem Falle dann unwirksam, wenn sie es nicht vorsehen, die Fristen nach Bedarf zu verlängern. Nur mit „aufgeweichten“ Fristen bleibt die Abwälzung der Schönheitsreparaturen insgesamt wirksam.

Hier hatte der BGH einen Fall zu entscheiden, wo die Verlängerung der Fristen nach billigem Ermessen des Vermieters möglich war:

Lässt in besonderen Ausnahmefällen während der Mietzeit der Zustand einzelner Räume der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert er eine Verkürzung, so kann der Vermieter nach billigem Ermessen die Fristen des Plans bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen verlängern oder verkürzen.

Diese Klausel bleibt wirksam, weil das billige Ermessen vor allem auch eine Verlängerung der Fristen dann möglich macht, wenn der Renovierungszustand der Wohnung gut ist.

Der BGH hat außerdem die in der Praxis häufige Streitfrage entschieden, ob Lackarbeiten, also Anstricharbeiten an Heizkörpern, Türen, Fenstern und Rohren bereits nach 4 – 5 Jahren fällig werden oder erst nach Ablauf wesentlich längerer Fristen.

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