BGH: Rückforderung von Betriebskostenvorschüssen

Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhält­nis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen; er ist nicht gehalten, zuerst auf Ertei­lung der Abrechnung zu klagen. In einem solchen Fall hindert auch die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils den Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurech­nen und eine etwaige Restforderung einzuklagen.

BGH v. 9.3.2005 – VIII ZR 57/04 -, WuM 2005, 337; GE 2005, 543

Sachverhalt: Das Mietverhältnis endete im Oktober 2001. Trotz mehrfacher Auf­forderung rechnete der Vermieter über die Abrechnungszeiträume 2000 und 2001 nicht ab. Zuletzt mit der Begründung, er habe keinen Zugriff auf die Abrechnungsunterlagen, sein Hausverwalter sei nicht mehr erreichbar. Daraufhin forderten die Mieter ihre vollständigen Nebenkostenvorauszahlungen für die Jahre 2000 und 2001 zurück. Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof entschied.

Problemlage: Gerät der Vermieter mit Erstellung der Abrechnung in Verzug, wovon bei Abrechnungsreife, also 12 Monate nach Ende der Ab­rechnungsperiode, auszugehen ist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB)1, dann hat der Mieter folgende Rechte:

1. Er kann auf Erteilung der Abrechnung und ggfs. auf Aus­zahlung des Guthabens klagen (Stufenklage).

2. Er kann die laufenden Betriebskostenvorschüsse zurückbe­halten.

3. Er kann nach beendetem Mietverhältnis die für die nicht ab­gerechnete Periode geleisteten Vorschüsse zurückverlan­gen.

Nur zur 3. Alternative enthält die Entscheidung des BGH v. 9.3.2005 Ausführungen! Die Möglichkeit der Rückforderung geleisteter Vorschüsse bei noch bestehendem, ungekündigten Mietverhältnis scheidet nach wie vor aus. Insoweit ist an der vom OLG Hamm begründeten Rechtsprechung festzuhalten.

1OLG Hamm v. 26.6.1998 – 30 REMiet 1/98 -, WM 98, 476; GE 98, 854; ZMR 98, 624; NZM 98, 568

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