BGH – Einführung von Wärmecontracting im laufenden Mietverhältnis

Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heiungsanlage auf einen Dritten übertragen („Wärmecontracting“), bedarf es der Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Regelung hierfür im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollten.

BGH, Urteil vom 06.04.2005 -VIII ZR 54/04- in GE 2005, 664 und WuM 2005, 387

Sachverhalt: Der Vermieter stellte im bereits seit ca. 20 Jahren laufenden Mietverhältnis für eine zentralbeheizte Wohnung durch Abschluss eines Nahwärmelieferungsvertrags die Zentralheizung auf Contracting um. Der Mietvertrag enthielt zwar eine Klausel, wonach der Vermieter dazu berechtigt ist. Jedoch sollte der Mieter nach der Klausel nur verpflichtet sein, einen direkten Wärmelieferungsvertrag abzuschließen mit der Folge, dass der Heizkostenvorschuss entfällt. Ansonsten sah der Vertrag nur die üblichen Regelungen zu den Kosten, nämlich „Brennstoffkosten“ und „Wartungskosten“ vor.

Problem: Die Neueinführung von Betriebskostenarten bedarf der vertraglichen Vereinbarung. Dies gilt insbesondere auch für die zusätzlich anfallenden Regiekosten des Wärmeunternehmers.

Der BGH stellt klar, dass eine vertragliche Öffnungsklausel für Wärmecontracting genau die später tatsächlich praktizierte Art des Wärmecontracting wiedergeben muss. Ist das nicht der Fall, sind die durch Wärmecontracting anfallenden Kosten nicht umlegbar.

Ein Recht zur einseitigen Leistungsbestimmung oder Änderung der Leistung steht dem Vermieter nicht zu. Durch Contracting ausgelöste Kosten sind in derartigen Fällen nicht (überhaupt nicht!) umlegbar.

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