BGH – Marktlage in der Gemeinde bei Mietwucher

Bei der Beantwortung der Frage, ob der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt hat, ist auf das gesamte Gebiet der Gemeinde und nicht lediglich auf den Stadtteil abzustellen, in dem sich die Mietwohnung befindet. Das Tatbestandsmerkmal des „geringen Angebotes“ ist deshalb nicht erfüllt, wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist.

BGH v. 13.4.2005 – VIII ZR 44/04 – in WuM 2005, 471; GE 2005, 790

Bereits in 2004 hatte der BGH entschieden, dass der Mieter die Voraussetzungen für den Rückforderungsanspruch wegen Mietpreisüberhöhung vollständig darzulegen hat. Insbesondere muss der Mieter das Vorliegen einer angespannten Wohnungsmarktlage darlegen, was in der Praxis bereits außerordentlich schwer fällt.

Hier stellt der BGH ergänzend klar, dass die notwendige Wohnungsknappheit nicht nur in der konkreten Gemeinde/Stadteil/Ortschaft, sondern für die weitere Umgebung, bei einer Großstand für das gesamte Stadtgebiet vorliegen muss.

Damit dürfte jedenfalls in Berlin und den anderen deutschen Großstädten wegen der insgesamt entspannten Wohnungsmarktlage der § 5 WiStG anders als in den Jahren 1990 bis 2002 praktisch keine Rolle mehr spielen.

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