BGH – Mietspiegel, Spanneneinordnung, Orientierungshilfe vs. Gutachten

1. Zur Zu­läs­sig­keit der Schät­zung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ge­mäß § 287 ZPO im Rah­men ei­nes Miet­er­hö­hungs­ver­fah­rens, wenn zur Ein­ord­nung der Woh­nung in die Miet­spie­gel­span­nen ei­nes qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gels ei­ne Ori­en­tie­rungs­hil­fe als Schätz­grund­la­ge zur Ver­fü­gung steht.

2. Bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels ist in der Regel ein Sachverständigengutachten zur Spanneneinordnung nicht einzuholen. [nichtamtlicher Leitsatz]

3. Auch wenn der Orientierungshilfe die Vermutungswirkung nach § 558 d Abs. 3 BGB nicht zukommt, hindert dies ihre Heranziehung als Schätzgrundlage des § 287 ZPO nicht. [nichtamtlicher Leitsatz]

BGH, Ur­teil vom 20.04.2005 – VI­II ZR 110/04 – WuM 2005, 394 und GE 2005, 663

Sach­ver­halt: Der Ver­mie­ter ver­lang­te Zu­stim­mung zu ei­ner Miet­er­hö­hung im Be­reich der obe­ren Span­ne des Miet­spie­gels. Amts­ge­richt und Land­ge­richt wa­ren je­doch der Auf­fas­sung, dass bei An­wen­dung der Ori­en­tie­rungs­hil­fe zur Span­nen­ein­ord­nung (hier: zum Ber­li­ner Miet­spie­gel 2003) zwar das Er­hö­hungs­ver­lan­gen for­mell wirk­sam, je­doch un­be­grün­det sei. Hier­ge­gen wand­te sich er­folg­los die Re­vi­si­on des Ver­mie­ters.

Pro­blem­la­ge: Die so­ge­nann­te Ori­en­tie­rungs­hil­fe zur Span­nen­ein­ord­nung ist nicht Be­stand­teil des qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gels. Der BGH hat in äl­te­ren Ent­schei­dun­gen fest­ge­stellt, dass da­her ein Miet­zins in­ner­halb der Span­ne ei­nes qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gels je­den­falls durch Be­zug­nah­me auf den Miet­spie­gel in for­me­ller Hin­sicht aus­rei­chend be­grün­det ist.

Of­fen war noch, ob und wenn ja in wel­cher Wei­se die Ori­en­tie­rungs­hil­fe zur Span­nen­ein­ord­nung an­ge­wen­det wer­den kann. Der BGH stellt nun – wie schon zu­vor die Be­ru­fungs­kam­mern des LG Ber­lin – klar, dass bei der Be­grün­det­heits­prü­fung ein „punkt­ge­nau­er Wert“ für die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te fest­zu­stel­len ist. Dies kann durch Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten ge­sche­hen. Zweck­mä­ßi­ger er­scheint dem BGH je­den­falls aber bei ei­nem nach wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen auf­ge­stell­ten Miet­spie­gel wie hier die Ver­wer­tung der Ori­en­tie­rungs­hil­fe zur Span­nen­ein­ord­nung. Die­se ist da­bei Grund­la­ge der durch § 287 ZPO zu­ge­las­se­nen rich­ter­li­chen Schät­zung.

Dies be­deu­tet im Er­geb­nis, dass die Ge­rich­te ge­hal­ten sind, die Ori­en­tie­rungs­hil­fe zur Span­nen­ein­ord­nung auch zu ver­wen­den. Die Ver­wen­dung muss je­doch – da es sich um ei­ne rich­ter­li­che Schät­zung han­delt – nicht „skla­visch“ er­fol­gen. Es reicht aus, wenn die Merk­ma­le ver­wen­det wer­den, um im Er­geb­nis ei­nen nach­voll­zieh­bar be­grün­de­ten und punkt­ge­nau­en Wert in­ner­halb der Span­ne des nach wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen er­stell­ten Miet­spie­gels zu fin­den.

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