BGH – Mietminderung von der Warmmiete

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.

BGH v. 6.4.2005 – XII ZR 225/03 – in WuM 2005, 384; GE 2005, 666

Von welchem Betrag bei der Errechnung der Minderung auszugehen ist, war in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Der BGH schließt sich der mieterfreundlichsten Auffassung an.

Es wird von der „Miete“ gemindert. Zu dieser gehören auch die kalten und warmen Betriebskosten, gleich ob sie als Vorschüsse oder Pauschalen mitvertraglich vereinbart sind. Die Minderungsquote berechnet sich demnach von der geschuldeten Warmmiete.

Der Vermieter muss daher (wenn der Mietzins zu Recht gemindert wurde) bei der Heiz- oder Betriebskostenabrechnung die ungeminderten Vorauszahlungen als Ist-Vorauszahlungen zu Grunde legen. Die Berechnung der Minderung wird dadurch außerordentlich schwierig. Nach wohl richtiger Ansicht ist tatsächlich der Gesamtbetrag der Betriebs- und Heizkosten (einschließlich etwaiger Abrechnungssalden) zu mindern und gegen die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen zu verrechnen.

Dies ist ein sehr umständliches Verfahren. Die abschließende Abrechnung einer Minderung kann dann praktisch erst nach Ende der Abrechnungsperiode und Vorliegen der Nebenkostenabrechnungen erfolgen.

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