Der Vermieter ist nicht berechtigt, bei Leerstand im Hinblick auf eine „Umlagegerechtigkeit“ eine Änderung des Verteilungsschlüssels dahin zu verlangen, dass die Kosten nur noch von den verbliebenen Mietern zu zahlen sind (gegen Langenberg in: Schmidt-Futterer, 8. Aufl., RN 47 zu § 556 a BGB).
LG Berlin, Hinweisbeschluß vom 13.05.2005 – 65 S 64/05, GE 2005,1069
Schon wegen der zum Teil hohen Leerstände versuchen viele Vermieter, die anteilig für Leerstand anfallen Betriebskosten durch Abänderung des Umlageschlüssel insgesamt nur auf die vermieteten Flächen umzulegen. Es werden beispielsweise die Flächen sämtlicher Leerstände bei den Kosten der Müllbeseitigung aus der ansonsten als Verteiler dienenden Gesamtfläche herausgerechnet mit der Begründung, für diese Fläche falle ja keine Müllentsorgung an.
Das ist, wie die 65. Kammer des LG Berlin in der zitierten Entscheidung gegen die erheblich lebensfremde Literaturmeinung von Langenberg richtig meint, in aller Regel falsch:
Nur dann, wenn ausnahmsweise die Leerstände
- nachweisbar
- vollständig und
- nachvollziehbar dargestellt
- bei einzelnen Betriebskostenarten exakt in einer kompletten Abrechnungsperiode
- keinerlei Kosten ausgelöst hätten
wäre eventuell ein veränderter Verteilermaßstab denkbar. Aber ein solcher Fall ist jedenfalls mir in der Praxis noch nicht vorgekommen. In aller Regel wirken sich Leerstände nämlich nur mit erheblichem Zeitversatz kostenmäßig aus (Wasser, Strom, Reinigungskosten, Müll) und die durch Leerstand eintretende Kostenreduzierung ist in aller Regel nicht 1:1 darstellbar. Die Kostenverschiebung tritt daher in der Praxis niemals exakt in der Abrechnungsperiode ein (wenn überhaupt) und kann daher auch als veränderter Verteilungsmaßstab auch nicht nachvollziehbar dargestellt werden.
Einfacher ausgedrückt: Die von Langenberg geforderte Verbrauchsgerechtigkeit ist graue Theorie. Alle Versuche, Leerstände durch Veränderung der Umlageschlüssel von der Betriebskostenumlage auszunehmen, scheitern in der Regel daran, dass die Verteilerschlüssel dann falsch oder mindestens nicht prüfbar dargestellt sind. Hinzu kommen Abgrenzungsprobleme durch die bei Leerständen meist nur mit erheblicher Verzögerung eintretenden Kostensenkungen.
Schönstes Beispiel ist der Friedrichshainer Vermieter, der nach Leerstand und Erstvermietung im Oktober 2004 versuchte, die gesamten Kosten (Grundsteuer, Wasser, Hausstrom – das volle Programm) des Jahres 2004 insgesamt zeitanteilig auf die frische eingezogenen Mieter umzulegen. Begründung: „Es ist doch bekannt, dass im sanierungsbedingten Leerstand keine Kosten für Müllabfuhr, Wasser usw. entstehen“.
Det jeht wohl nich würde der Berliner sagen.
