LG Berlin: Keine Flächenabweichung bei Beschaffenheitsvereinbarung

Weicht die tatsächliche Größe der Wohnung, berechnet nach der II. BV oder der WohnflächenVO um mehr als 10% von der vertraglich vereinbarten Größe ab, liegt kein zur Minderung berechtigender Mangel vor, wenn die Parteien eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Fläche getroffen haben (hier: Dachgeschosswohnung mit zahlreichen Schrägen) in Abgrenzung zur Rechtsprechung des BGH in GE 2004, 680.

LG Berlin, Urteil vom 10.05.2005 – 63 S 170/04 – in GE 2005, 995

Sachverhalt: Der Mietvertrag für eine Dachgeschosswohnung mit diversen Schrägen hatte unter anderem folgenden Inhalt:„Die Wohn-/Hobbyfläche ist mit 81,89qm vereinbart. Sollte sich nachträglich herausstellen, dass die tatsächliche Wohn-/Hobbyfläche von der vorstehend vereinbarten Fläche abweicht, so soll keine der Parteien berechtigt sein, aus dieser Tatsache eine Anpassung der Miete zu verlangen. Die beheizte Fläche beträgt 81,69qm.“

Problemlage: Entsprechend der vorstehend zitierten Entscheidung des Kammergerichts für einen Gewerbemietvertrag ist das LG Berlin auch hier der Ansicht, dass die Parteien durch eine zulässige Beschaffenheitsvereinbarung den Begriff „Wohnfläche“ praktisch individuell für dieses Mietverhältnis definiert haben. Dies sei jedenfalls bei einer Dachgeschosswohnung wie hier auch zulässig. Denn es unterliege letztlich der Vereinbarung der Parteien, ob auch Raumteile mit einer Lichtenhöhe von weniger als 2m abweichend von den gesetzlichen Vorschriften vollständig zur Wohnfläche gerechnet werden.

Der Ansatzpunkt dafür, die Rechtsprechung des BGH zum Minderungsrecht bei Flächenabweichungen „auszuhebeln“ liegt also immer darin, eine besondere Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnfläche im Mietvertrag zu treffen. Es wird dann vereinbart, dass nachträgliche Abweichungen der festgestellten Wohnfläche eben keinen Mangel darstellen sollen, sondern eine Eigenschaft. Frei nach dem Motto „it´s not a bug, it´s a feature“!

Ob sich diese Rechtsprechung hält, vor allem bei Wohnraum und auch, ob der BGH letztlich solche Klauseln akzeptieren wird, ist zur Zeit noch offen.

Print Friendly, PDF & Email

Bitte kommentieren Sie

Sie müssen angemeldet sein, um einen Kommentar schreiben zu können.