BGH: Anforderungen an Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung – Abrechnungseinheit

1. Zu den for­mel­len An­for­de­run­gen an ei­ne Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten­ab­rech­nung

2. Wer­den meh­re­re Wohn­ge­bäu­de von Be­ginn des Miet­ver­hält­nis­ses an durch ei­ne Hei­zung ver­sorgt, kön­nen die­se Ge­bäu­de durch die Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten­ab­rech­nung zu ei­ner Ab­rech­nungs­ein­heit zu­sam­men­ge­fasst wer­den auch dann, wenn als Miet­sa­che im Miet­ver­trag nur ei­nes der Ge­bäu­de be­zeich­net wird.

BGH, Ur­teil vom 20.07.2005 – VI­II ZR 371/04 – in NZM 2005, 737

Mit der Ent­schei­dung nimmt der BGH erst­mals zu den For­ma­lien ei­ner Heiz- und Warm­was­ser­kos­te­na­brech­nung Stel­lung. Er be­zieht sich da­bei auf sei­ne Lei­tent­schei­dung aus dem Jahr 1981, wo­nach die Ab­rech­nung fol­gen­de An­ga­ben ent­hal­ten muss:

Zu den Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung hat der BGH in GE 1982, 135 aus­ge­führt:

aa) Die Ab­rech­nung muß den all­ge­mei­nen An­for­de­run­gen des § 259 BGB ent­spre­chen, al­so ei­ne ge­ord­ne­te Zu­sam­men­stel­lung der Ein­nah­men und Aus­ga­ben ent­hal­ten. Un­ter ge­ord­ne­ter Zu­sam­men­stel­lung ist da­bei ei­ne zweck­mä­ßi­ge und über­sicht­li­che Auf­glie­de­rung in Ab­rech­nungs­pos­ten zu ver­ste­hen.

Was ei­ne Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung dar­über­hin­aus im ein­zel­nen zu ent­hal­ten hat, er­gibt sich aus ih­rem Zweck. Sie soll den Mie­ter in die La­ge ver­set­zen, den An­spruch des Ver­mie­ters nach­zu­prü­fen. Da­zu muß er die Ab­rech­nung ge­dank­lich und rech­ne­risch nach­voll­zie­hen kön­nen. Die­se Funk­ti­on er­füllt sie nur, wenn so­wohl die Ein­zel­an­ga­ben als auch die Ab­rech­nung ins­ge­samt klar, über­sicht­lich und aus sich he­raus ver­ständ­lich sind. Ab­zu­stel­len ist da­bei auf das durch­schnitt­li­che Vers­tänd­nis­ver­mö­gen ei­nes ju­ris­tisch und be­triebs­wirt­schaft­lich nicht ge­schul­ten Mie­ters (Schmidt-Fut­te­rer/Blank, aaO, Teil C 276; Em­me­rich/Sonnenschein, aaO, RdNr 11; Ster­nel aaO, Teil III 285).

Wel­che An­ga­ben da­bei im ein­zel­nen in der Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung ent­hal­ten sein müs­sen, hängt in ers­ter Li­nie von der Aus­ge­stal­tung des je­wei­li­gen Miet­ver­hält­nis­ses ab. So­weit kei­ne be­son­de­ren Ab­re­den vor­lie­gen, wer­den in Recht­spre­chung und Li­te­ra­tur bei Ge­bäu­den mit meh­re­ren Ein­hei­ten re­gel­mä­ßig fol­gen­de Min­dest­an­ga­ben ver­langt:

1. ei­ne Zu­sam­men­stel­lung der Ge­samt­kos­ten,

2. die An­ga­be und Er­läu­te­rung der zu­grun­de­ge­leg­ten Ver­tei­ler­schlüs­sel,

3. die Be­rech­nung des An­teils des Mie­ters,

4. der Ab­zug der Vo­raus­zah­lun­gen des Mie­ters

(LG Mann­heim NJW 1969, 1857; AG Bens­berg WuM 1975, 229; LG Lüb­eck WuM 1976, 7; LG Köln WuM 1976, 148; AG Köln WuM 1977, 53; LG Kiel WuM 1977, 125; AG Köln WuM 1978, 139; Ster­nel, aaO, Teil III RdNr 285; Schmidt-Fut­te­rer/Blank, aaO, Teil C RdNr 276; Röch­ling ZMR 1979, 161; Pütz WuM 1979, 69; Goch WuM 1977, 25).

Die­se An­for­de­run­gen er­schei­nen für den Re­gel­fall sach­ge­recht. Zu be­ach­ten ist da­bei je­doch, daß die Pflich­ten zur Spe­zi­fi­zie­rung der ab­ge­rech­ne­ten Kos­ten nicht über­spannt wer­den dür­fen. Not­wen­dig aber auch aus­rei­chend ist es, daß der Mie­ter die ihm an­ge­las­te­ten Kos­ten be­reits aus der Ab­rech­nung klar er­se­hen und über­prü­fen kann, so daß die Ein­sicht­nah­me in da­für vor­lie­gen­de Be­le­ge nur noch zur Kon­trol­le und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist.

Die in der Pra­xis häu­fig vor­kom­men­de Zu­sam­men­fas­sung meh­re­rer Häu­ser zu ei­ner wirt­schaft­li­chen Ab­rech­nungs­ein­heit wird je­den­falls im kon­kret ent­schie­de­nen Fall als zu­läs­sig an­ge­se­hen.

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