BGH – Berufen des Vermieters auf nicht bestehendes Erhöhungsrecht

Hat sich der Vermieter im Mietvertrag eine einseitige Neufestsetzung der Miete vorbehalten und hat er in seinen an die Mieter gerichteten Mieterhöhungsschreiben erkennbar auf der Grundlage dieser – nach § 557 Abs. 4 BGB – unwirksamen vertraglichen Regelung sein einseitiges Bestimmungsrecht ausüben wollen, liegt darin, vom Empfängerhorizont der Mieter ausgehend, kein Angebot zum Abschluß einer Mieterhöhungsvereinbarung. Schon deshalb kann in der Zahlung der erhöhten Miete seitens der Mieter eine stillschweigende Zustimmung zu der Mieterhöhung nicht gesehen werden (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 29. Juni 2005, VIII ZR 182/04).

BGH Urteil vom 20.07.2005 -VIII ZR 199/04- in GE 2005, 1183 und WuM 2005, 581

Der BGH stellt klar, dass es mangels eindeutigem Angebot nicht zu einer Miethöhevereinbarung kommt, wenn der Vermieter sich auf ein tatsächlich nicht bestehendes Bestimmungsrecht (aus Vertrag, veränderter Wohnfläche o.ä. beruft).

Wenn sich also der Vermieter ein einseitiges Erhöhungsrecht „anmaßt“, ist die erhöhte Zahlung des Mieters rechtsgrundlos und kann nach den allgemeinen Grundsätzen der §§ 812 ff. BGB zurückgefordert werden. § 557 Abs. 1 BGB findet keine Anwendung.

Mit die­ser Ent­schei­dung grenzt der BGH un­ter aus­drück­li­cher Be­zug­nah­me auf sei­ne Ent­schei­dung vom 29.06.2005 die an­de­re Fall­grup­pe bei kon­klu­den­ten Zus­tim­mungs­ve­rein­ba­run­gen ab:

Wenn der Ver­mie­ter – wie hier ge­sche­hen – sich be­reits im Miet­ver­trag in un­wirk­sa­mer Form ei­nen so ge­nann­ten Er­hö­hungs­vor­be­halt ver­ein­bart und auf die­ser Grund­la­ge spä­ter ein­sei­tig ein ver­meint­li­ches Er­hö­hungs­recht aus­übt, dann stellt die Zah­lung des er­höh­ten Miet­zin­ses durch den Mie­ter we­gen § 557 Abs. 4 BGB eben kei­ne wirk­sa­me Zu­stim­mungs­er­klä­rung dar. Da­mit bleibt der ge­zahl­te Er­hö­hungs­be­trag bis zur Gren­ze der Ver­jäh­rung rück­for­der­bar. Für die Zah­lun­gen des Mie­ters fehlt es am Rechts­grund. Sie kön­nen ge­mäß § 812 BGB un­ter dem Ge­sichts­punkt der un­ge­recht­fer­tig­ten Be­rei­che­rung zu­rück ver­langt wer­den.

Vorsicht: In den Fällen dieser Fallgruppe kann der Mieter den ohne Rechtsgrundlage überzahlten Mietzins bis zum Ablauf der Verjährungsfrist zurückfordern!

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