KG: Einstellen der Stromversorgung im laufenden Mietverhältnis unzulässig.

1. Innerhalb des laufenden Mietverhältnisses ist der Vermieter grundsätzlich nicht berechtigt, die von ihm zu erbringenden Versorgungsleistungen einzustellen, wenn sich der Mieter mit der Zahlung von Mietzins in Verzug befindet.

2. Dies gilt erst recht dann, wenn es sich um ein Mischmietverhältnis mit Wohnraumnutzung handelt.

KG, Beschluss vom 29.08.2005 – 8 U 70/05 – in GE 2005, 1429

Sachverhalt:In einem teilgewerblichen Mietverhältnis wurden mehrere Monate keine Mietzahlungen geleistet. Der Vermieter stellte den Strom ab. Eine Kündigung des Mietverhältnisses war zu diesem Zeitpunkt (soweit sich dies der veröffentlichten Entscheidung entnehmen lässt) noch nicht erfolgt.

Problemlage: Nach der Rechtsprechung des Kammergerichts Berlin (GE 2004, 1171 und ZMR 2004, 905) ist die Unterbrechung der Wasserversorgung durch den Vermieter nach wirksamer fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs im Gewerbemietverhältnis zulässig. Das Kammergericht hatte damals an eine derartige Einstellung der Versorgung folgende Bedingungen geknüpft:

  • Das Mietverhältnis muss beendet bzw. wirksam gekündigt sein.
  • Der Vermieter darf in keiner Weise in die gemieteten Räume eindringen oder diese beschädigen.

Dem hatte sich der 8. Senat des Kammergerichts in seiner Entscheidung vom 17.12.1998 – 8 U 7247/98 – in GE 2004, 622 angeschlossen.

Mit diesen Entscheidungen wurde ein Wandel in der Rechtsprechung eingeleitet. Früher war es einhellige Auffassung, dass eine Unterbrechung der Versorgung auch bei erheblichen Mietzinsrückständen des Mieters in keinem Fall zulässig sei. Dieser Trend setzt sich fort. Die Entscheidungen insbesondere auch des Kammergerichts sind positiv aufgenommen worden. Die Versorgungsunterbrechung ist unter dem Gesichtspunkt des Zurückbehaltungsrechtes, ansonsten nach Treu und Glauben gerechtfertigt. Voraussetzung ist aber immer wirksame Kündigung des Mietverhältnisses, besser noch vorherige Ankündigung der Versorgungsunterbrechung und vor allem, dass kein Eingriff in die räumliche Sphäre der Gewerberäume erfolgt. Denn dies wäre Hausfriedensbruch und damit letztlich strafbar.

Im hier zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter jedoch noch nicht einmal wirksam gekündigt. Vor allem aber handelte es sich um Raume, die auch zu Wohnzwecken genutzt wurden. Bei Wohnräumen ist das so genannte „Ausfrieren“ in jedem Fall unzulässig.

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