BGH – Kautionsrückforderung vom Erwerber in Altfällen

Verlangt der Mieter von dem Erwerber eines vor dem 1. September 2001 veräußerten Grundstücks die Rückgewähr einer an den früheren Vermieter geleisteten Kaution, so trägt er grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die geleistete Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt worden ist. Zur Kautionsrückforderung in „Altfällen“.

BGH vom 28.09.2005, Az. VIII ZR 372/04 in WuM 2005, 718 und NZM 2005, 907

Sachverhalt: Ein Mieter zahlte nach Abschluss des Mietvertrages über eine Wohnung die geforderte Kaution an die damalige Vermieterin. Das Grundstück wurde vor dem 01.09.2001 von einem neuen Eigentümer im Wege der Zwangsversteigerung erworben. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangt der Mieter von dem neuen Eigentümer die Rückzahlung der Kaution. Dieser weigert sich, weil er die Kautionszahlung nicht von der früheren Eigentümerin erhalten habe.

Problemlage: § 566 a BGB in der seit 01.09.2001 geltenden Fassung regelt, dass der Erwerber eines Grundstücks dem Wohnraummieter in jedem Fall die Kaution zu erstatten hat auch dann, wenn sie ihm nicht ausgehändigt wurde. Zu dieser Vorschrift fehlt aber eine Übergangsvorschrift, es war daher umstritten, ob die neue Vorschrift auch auf solche Fälle anzuwenden ist, in denen die Veräußerung des Grundstücks vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform erfolgte.

Der Bundesgerichtshof entschied nun in letzter Instanz, dass der neue Erwerber nicht zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet sei. Er sei nach der früheren Gesetzeslage nur dann zur Rückgewähr der Sicherheit verpflichtet, wenn er diese erhalten habe. Der Mieter müsse im Zweifel darlegen und beweisen können, dass der spätere Erwerber auch die Kaution erhalten habe. Dies gelte dann, wenn das Grundstück vor den 01.09.2001 veräußert worden sei.

Die Entscheidung entspricht der einhelligen Meinung in Literatur und Rechtsprechung.

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