BGH: Keine Vertragsaufspaltung bei Veräußerung von Wohnung und Garage

Der über eine Wohnung und eine Garage geschlossene einheitliche Mietvertrag wird durch die Veräußerung der Wohnung und der Garage an verschiedene Erwerber nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten. Vielmehr treten die Erwerber in den einheitlichen Mietvertrag ein. Ihr Verhältnis bestimmt sich nach den Regelungen über eine Bruchteilsgemeinschaft.

BGH, Urteil vom 28.09.2005 – VIII ZR 399/03 – in GE 2005, 1548

Sachverhalt: Wie häufig war bei der Umwandlung einer Wohnanlage in Wohnungseigentum durch fehlerhaften Zuschnitt der Teilungserklärung Wohnung und damit zusammenhängend vermieteter Stellplatz getrennt und unterschiedlichen Sondereigentümern zugeschlagen worden.

Problemlage: Schon in der bisherigen Instanzrechtsprechung wurde klargestellt, dass bei einer zusammenhängenden Vermietung von Wohnung und Stellplatz ein einheitliches Mietverhältnis vorliegt. Dieses konnte auch nach der bisher bekannten Instanzrechtsprechung nicht durch Bildung von Wohnungseigentum und Veräußerung an unterschiedliche Erwerber aufgespalten werden. Der BGH stellt dies ausdrücklich klar und nimmt hierbei auf die ältere Rechtsprechung (Bayr. ObLG in NJW RR 1991, 651) Bezug. Das Mietverhältnis wird von beiden Erwerbern der durch den Vertrag verbundenen Wohnung und des Stellplatzes gemeinsam fortgesetzt. Beide Erwerber treten als Bruchteilsgemeinschaft auf, was eine praktikable Lösung ist.

Bewertung: In derartigen Fällen steht den Erwerbern Mietzins nur zur gesamten Hand zu. Dies wirft prozessuale Probleme insbesondere bei der Geltendmachung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis auf. Auch Räumungsansprüche dürften schwieriger durchzusetzen sein. Für Vermieter in einer solchen Situation ist es empfehlenswert, einen der Beteiligten umfassend zur Geltendmachung aller Rechte aus dem Mietvertrag zu bevollmächtigen und nach außen wie ein Alleinvermieter auftreten zu lassen. Im Innenverhältnis findet dann eine Ertrags- und Kostenteilung statt.

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