KG: Anforderungen an Betriebskostenabrechnung

1. Kosten für Bewachung und Wartung einer Rauch- und Wärmeabzugsanlage sind als sonstige Betriebskosten nur dann auf den Geschäftsraummieter umlegbar, wenn dies im Einzelnen vereinbart war.

2. Eine fehlende Erläuterung des Verteilungsmaßstabes kann der Vermieter auch während des Rechtsstreits nachholen.

3. Verbrauchsabhängige Kosten (hier: Stromkosten für eine komplett leer stehende Halle des Gewerbegeländes) sind nur auf die tatsächlich genutzten Flächen zu verteilen; leer stehende Räume und Teilflächen müssen nicht berücksichtigt werden.

KG, Urteil vom 15.09.2005 – 8 U 6/05 – in GE 2005, 1424


Sachverhalt: Der Vermieter rechnete Betriebskosten für Gewerberaum unter anderem ab für „Bewachung Gesamtareal, Bewachung Gebäude 2 und 3“ sowie „Wartung Rauch- und Wärmeabzugsanlage“, ohne dass dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart gewesen wäre. Die Umlageschlüssel, insbesondere auch die Herausnahme einzelner Teilflächen aus der Gesamtabrechnungsfläche waren zwar in der Abrechnung dargestellt, wurden jedoch erst im Verlaufe des Prozesses ausreichend erläutert. Ein leer stehendes Gebäude wurde von der Umlage der Stromkosten insgesamt ausgenommen. Nach Auffassung des Kammergerichts lag hinsichtlich aller dreier Punkte eine wirksame Betriebskostenabrechnung vor.

Problemlage: Die Vereinbarung besonderer Betriebskostenarten wird nicht nur im Wohnraummietbereich streng gesehen. Insbesondere solche Betriebskostenarten, die nicht in einem Betriebskostenkatalog aufgeführt sind (etwa Betriebskostenumlageverordnung oder Anlage 3 zur II. BV) oder aber ausdrücklich in einem mietvertraglich vereinbarten Betriebskostenkatalog aufgeführt worden sind, sind in der Regel nicht umlagefähig. Hier muss demnach immer – gerade bei exotischen Betriebskostenarten wie Bewachung, Concierge oder ungewöhnlichen Wartungskosten – die ausdrückliche Vereinbarung der Umlagefähigkeit im Gewerbemietvertrag direkt erfolgen. Geschieht dies, gibt es allerdings bei der Umlagefähigkeit keine Probleme.

Nach ganz einhelliger Auffassung ist die Darstellung des Verteilungsmaßstabes in der Abrechnung selbst eine der ganz wesentlichen Voraussetzungen für die Fälligkeit der Abrechnung. Insbesondere im Wohnraumbereich kann die fehlende Angabe des Verteilerschlüssels (zum Beispiel Einzelfläche im Verhältnis zur Gesamtfläche oder Anzahl der Wohneinheiten) nach Ablauf der Abrechnungsfrist auch nicht mehr nachgeholt werden.

Zwar spielt die Abrechnungsfrist im Gewerbebereich keine Rolle. Die Entscheidung stellt jedoch ausdrücklich klar, dass die Erläuterung des Verteilungsmaßstabes auch noch im Rechtsstreit erfolgen kann. Solche Erläuterungen sind häufig in Fällen notwendig, wo einzelne Teilflächen nicht an der Abrechnung teilnehmen oder viele verschiedene Abrechnungsflächen vorhanden sind.

Die Ansicht des Kammergerichts, dass Stromkosten für leer stehende Gebäudeteile insgesamt nicht abzurechnen sind, d.h. die Stromkosten nur auf die tatsächlich genutzten Flächen umzulegen seien, teilen wir nicht. Im Ausgangsfall hatte offenbar der Gewerbemieter nicht ausreichend sorgfältig vorgetragen. Insbesondere war scheinbar nicht darauf hingewiesen worden, dass bei den üblichen Gewerbetarifen regelmäßig auch recht hohe Grundkosten entstehen und selbst leer stehende Gebäudeteile in aller Regel mindestens einer Außenbeleuchtung/Schutzbeleuchtung oder entsprechende Strom verbrauchende Signaleinrichtungen haben. Wie den Entscheidungsgründen zu entnehmen ist, hatte sich der Gewerbemieter nicht ausreichend detailfreudig mit den Betriebskostenbelegen beschäftigt. Das Kammergericht weist auch zutreffend darauf hin, dass im Normalfall der Vermieter „wegen des von ihm zu tragenden Vermietungsrisikos bei der Umlage verbrauchsunabhängiger Betriebskosten im Regelfall den Kostenanteil zu tragen hat, der auf leer stehende Räume entfällt (vgl. BGH in NJW 2003, 2902). Der Irrtum des Gewerbemieters und möglicherweise auch des Kammergerichts ist demnach, dass die Stromkosten im zu entscheidenden Fall vollständig verbrauchsabhängig waren. Dies waren sie mit großer Sicherheit nicht!

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