KG: Konkurrenzschutz im Einkaufszentrum ist vertragsimmanent

Auch bei Vermietung von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum gehört es – auch ohne ausdrückliche Vereinbarung eines Konkurrenzschutzes – zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs, dass der Vermieter in unmittelbarer Nachbarschaft keinen Konkurrenzbetrieb zulässt oder selbst eröffnet.

KG, Beschluss vom 05.09.2005 – 12 U 95/05 – in GE 2005, 1426


Sachverhalt: In einem Einkaufszentrum hatte ein Kaufhausbetrieb fast 2000 m² Verkaufsfläche angemietet und betrieb dort „SB-Warenhaus ohne Lebensmittel“. Innerhalb des Warenhauses wurde eine Teilfläche von 320 m² „zum Betrieb eines Schuhfachmarktes“ untervermietet. Die Fläche war nicht separat von außen zugänglich und nur durch eine Trockenbauwand von den Verkaufsflächen des Warenhauses abgetrennt. Konkurrenzschutz war im Hauptmietvertrag des Warenhauses mit der Vermieterin des Shopping-Centers ausgeschlossen. Der Untermietvertrag zwischen Warenhaus und Schuhfachmarkt enthielt hierzu keine ausdrückliche Regelung.

Im Dezember 2004 begann das Warenhaus auf ca. 200 m² Verkaufsflächen einen eigenen Schuhverkauf. Dies wurde dem Warenhaus mit Erfolg untersagt.

Problemlage: Ein Konkurrenzschutz der Untermieterin gegenüber anderen Schuhgeschäften in dem Shopping-Center (es gibt dort mehrere Schuhfilialisten) war schon wegen fehlendem Konkurrenzschutz im Hauptmietverhältnis ausgeschlossen.
Allerdings war auch ohne ausdrückliche Vereinbarung eines Konkurrenzschutzes im Untermietverhältnis für beide Instanzen eindeutig klar, dass die Vermieterin (hier: das Warenhaus) nicht berechtigt war, im eigenen Haus oder etwa auch auf einem angrenzenden Grundstück einen Konkurrenzbetrieb selbst durchzuführen. Das Kammergericht zitiert die Meinung bei Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage II B Seite 1240, wonach der Vermieter im selben Haus oder auf seinem angrenzenden Grundstück bei gewerblicher Vermietung den vertragsgemäßen Gebrauch nur dann gewährt, wenn er keinen Konkurrenzbetrieb zulässt oder gar selbst eröffnet. So auch BGH in WuM 1979, 144 bzw. NJW 1979, 1404 und KG in MietRB 2005, 177.

Ein formularvertraglicher Ausschluss des Konkurrenzschutzes bleibt in jedem Fall zulässig. Mit einer derartigen Klausel im Untermietvertrag hätte im Ausgangsfall zwar der Schuhfilialist wahrscheinlich seine Untermietfläche nicht genommen. Er hätte jedoch keinen Konkurrenzschutz geltend machen können.

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