BGH: Eigenbedarfskündigung für Wohn- und Gewerbezwecke

Der Wunsch des Eigentümers, die vermietete Wohnung nicht nur für Wohnzwecke, sondern überwiegend für eigene berufliche Zwecke zu nutzen, steht der Eigenbedarfskündigung nicht entgegen. Der Mieter war auf Grund einer Eigenbedarfskündigung zur Räumung verurteilt worden. Er begehrte vergeblich Bewilligung von Prozesskostenhilfe für das Revisionsverfahren.

BGH, Beschluss vom 05.10.2005 – VIII ZR 127/05 – in GE 2005, 1548 und WuM 2005, 779


Sachverhalt: Der Vermieter des Ausgangsfalles hatte eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen und sinngemäß geltend gemacht, er benötige die Wohnung überwiegend als Büro und ein Zimmer der Wohnung zum Schlafen. Die Eigenbedarfskündigung hatte mit dieser Begründung Erfolg.

Problemlage: Es ist für den Laien nicht ohne Weiteres nachvollziehbar, dass der Vermieter auch berechtigt sein soll, eine Wohnung zu überwiegend gewerblicher Nutzung frei zu machen. Im Fall des Ausgangsverfahrens hatte der Vermieter wahrheitsgemäß angegeben, er benötige die weitaus überwiegende Zahl der fraglichen Räume für berufliche Zwecke; die Wohnraumnutzung sei nur untergeordnet.

Trotzdem ist ein derartiger Eigenbedarf begründet. Denn die durch Artikel 14 Grundgesetz weit gefasste Verfügungsbefugnis des Eigentümers ermöglicht eine sachliche Überprüfung der Eigenbedarfsgründe nur in ganz engen Grenzen. Insbesondere hat das Zivilgericht nicht zu überprüfen, ob der Wohnbedarf des Vermieters zu klein (wie in diesem Fall) oder zu groß (etwa bei Eigenbedarf an sechs Zimmern allein für den eigenen Bedarf ohne Familie) ist. Hierzu wird auf die Entscheidung BVerfG GE 1979, 292, 304 sowie 81, 29 Bezug genommen.

Bewertung: Der BGH stellt klar, dass eine inhaltliche Überprüfung von Eigenbedarfsgründen praktisch nicht stattzufinden hat. Der Vermieter ist frei darin, auch überhöhten oder scheinbar unvernünftigen Eigenbedarf geltend zu machen. Auch einer überwiegend gewerblichen Nutzung der Wohnung steht aus zivilrechtlicher Sicht nichts entgegen. Die Grenze ist dort erreicht, wo der geltend gemachte Bedarf keinerlei Bezug zu einer Wohnraumnutzung mehr hat.

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