BGH: Preisbindung Neubau durch Vereinbarung

Wird im Mietvertrag vereinbart „Art der Wohnung: Neubau. Die Wohnung ist öffentlich gefördert… Die Wohnung ist preisgebunden“, kommt einer derartigen Klausel konstituive Bedeutung zu, auch wenn die Voraussetzungen einer Preisbindung nicht vorliegen. Hat der Mieter jahrelang anstandslos die vereinbarte, nach einer Preisbindung errechnete Miete gezahlt, kann er sich nach § 242 BGB nicht auf die fehlenden Voraussetzungen der Preisbindung berufen.

BGH, Beschluss vom 25.10.2005 – VIII ZR 262/04 – in GE 2005, 1418

Sachverhalt: Die fragliche Wohnung war Neubau, jedoch tatsächlich nicht preisgebunden im Sinne der Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes. Trotzdem enthielt der Mietvertrag eine entsprechende Klausel. Der Mieter forderte – nachdem er jahrelang letztlich zu Unrecht Mieterhöhungen nach den Vorschriften für Sozialwohnungsbauten erhalten hatte – sämtliche hierauf gezahlten Erhöhungsbeträge über einen längeren Zeitraum zurück. Das Landgericht wies die Klage ab. Die zugelassene Revision wurde als unzulässig zurückgewiesen, weil nach Auffassung des BGH die Voraussetzungen für eine Zulassungsrevision nicht vorliegen.

Problemlage: Wenn der Vermieter eine vermeintlich zulässige einseitige Mieterhöhung erklärt und der Mieter hierauf zahlt (zum Beispiel weil vermeintlich sozialer Wohnungsbau vorliegt und daher einseitige Mieterhöhungen zulässig sind), stellt eine derartige Zahlung in jedem Falle und nach ganz einhelliger Auffassung keine Mietzinsvereinbarung im Sinne des § 557 BGB dar. § 557 BGB lässt Mietzinsvereinbarungen nur und insoweit zu, wie es sich um echte Vereinbarungen handelt. Der Vermieter muss also ein echtes Angebot unterbreiten und nicht so tun, als könne er eine Mieterhöhung ohnehin berechnen. Und der Mieter muss freiwillig zustimmen. Ähnliches hat der BGH jüngst beispielsweise für den Fall entschieden, dass sich der Vermieter im Mietvertrag eine einseitige Neufestsetzung der Miete wegen Neuvermessung vorbehält (WuM 2005, 581 und GE 2005, 1183; siehe auch Rechtsprechungsübersicht 2005).

Ähnlich hatten die Mieter in diesem Fall argumentiert. Es sei eben keine Sozialwohnung, sämtliche Mieterhöhungen seien unwirksam und deshalb auch sämtliche Erhöhungsbeträge rückforderbar.

Sowohl das Landgericht wie auch der BGH meinten in diesem Falle, dass derartiges Verlangen rechtsmissbräuchlich ist und wiesen die Zahlungsklagen ab. Es handelt sich hier um eine Einzelfallentscheidung, die erkennbar Billigkeitsgesichtspunkten folgt. Anders als in dem zuvor entschiedenen Fall handelte es sich um längere Zeiträume und es war außerdem in den zu entscheidenden Fällen erkennbar, dass der Vermieter in jedem Falle auch unter Beachtung der Formvorschriften für frei finanzierten Wohnraum §§ 558 ff. BGB eine entsprechende oder sogar noch höhere Mieterhöhungserklärung hätte abgeben können.

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