BGH – Kaution für mehr als 6 Monate bei Betriebskostenforderung

Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

BGH v. 18.1.2006 – VIII ZR 71/05 – in GE 2006, 510; MM 2006, 182; WuM 06, 197

Der BGH stellt hier klar, dass

  1. der Vermieter ein Kautionsguthaben des Mieters auskehren muss, wenn die allgemein als üblich angesehene Abrechnungsfrist von 6 Monaten verstrichen ist und sonstige Gegenforderungen nicht bestehen, aber
  2. einen Teil der Kaution einbehalten kann, so lange noch Forderungen auf Nachzahlung von Betriebskosten bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist zu erwarten sind.

Der Vermieter kann demnach nur einen angemessenen Teil der Kaution länger als 6 Monate einbehalten, wenn realistisch noch mit einer Betriebskostenforderung zu rechnen ist. Das ist der Fall, wenn und so weit der Mieter aus der letzten Abrechnung eine Nachzahlung hatte. Länger als bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist darf die Kaution aber nicht einbehalten werden.

Beispiel: Letzte Betriebskostennachzahlung war 250 EUR, Kaution 750 EUR. Das Mietverhältnis endet am 31.03.2006. Über die Betriebskosten 2005 und 2006 ist noch nicht abgerechnet. Der Vermieter muss 250 EUR am 01.10.2006 auskehren (Ablauf der Rückhaltefrist für die Kaution). Weitere 250 EUR müssen ab 01.01.2007 ausgekehrt werden (Ablauf der Abrechnungsfrist für 2005), jedoch ggfs. mehr, wenn keine oder nur eine geringe Nachzahlung auftrat. Der Rest der Kaution kann bis zum 31.12.2007 zurückbehalten werden (Ablauf der Abrechnungsfrist für 2006).

Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter einen Teilbetrag von 450 EUR der Kaution für noch nicht abgerechnete Betriebskostenforderungen zurückbehalten.

Keine wirklich praktikable Lösung, aber interessengerecht. Und entspricht im übrigen der bisherigen Rechtsprechung (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1987, 720; OLG Hamburg, NJW-RR 1988, 651; OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 211, 213 f. und NZM 2005, 783 f.).

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