KG – erhebliche Kostensteigerungen bei Betriebskosten

Sind einzelne Positionen der Betriebskosten (hier: Bewachungs- und Hauswartkosten) gegenüber dem Vorjahr um mehr als 10 % gestiegen, obliegt es dem Vermieter, hierfür nachvollziehbare Gründe anzugeben.
Geschieht dies nicht, können höchstens die Kosten des Vorjahres geltend gemacht werden.
KG, Urteil vom 12.01.2006 -12 U 216/04- in GE 2006, 382 und NZM 2006, 294

Das Kammergericht legt in einem Gewerbemietfall strenge Maßstabe für die Weitergabe von Betriebskostensteigerungen ohne Begründung an. Von welchem Prozentsatz an den Vermieter eine erhöhte Erläuterungspflicht trifft, ist umstritten. Beispiele:

  1. Ist kein konkreter Anhaltspunkt dafür gegeben, dass der Vermieter Strom für sachfremde Zwecke (z.B. Baustrom) entnommen hat, ist eine Kostensteigerung von 30 % gegenüber dem Vorjahr, bei der Betriebskostenabrechnung nicht erläuterungsbedürftig (LG Köln v. 28.1.1992- 10 S 211/91 -).
  2. Die Erhöhung der Kosten des Hausmeisterbetriebsunternehmens innerhalb eines Jahres um mehr als 40 % bedarf in der Betriebskostenabrechnung des Wohngebäudes einer besonderen Begründung des Vermieters (LG Kiel v. 9.2.1995 – 8 S 218/94 -‚ WuM 1996, 628).
  3. Überschreiten die Hausmeisterkosten des Gebäudes die im örtlichen Mietspiegel ausgewiesenen üblichen Kosten ohne plausible Erklärung um nahezu das Dreifache, ist von einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot auszugehen (AG Frankfurt/M.-Höchst 14.7.2000 -301 C 7149/00-, WuM 2001, 615).
  4. Weichen in einer Betriebskostenabrechnung die für die Position Wasserversorgung angesetzten Kosten erheblich (100 %) von den Kosten für die vorangegangenen Jahre ab, dann hat der Vermieter diese Abweichung gesondert zu begründen. Gelingt dem Vermieter die Begründung nicht, dann sind alle für die betreffende Position anteilig angefallenen Kosten aus der Betriebskostenabrechnung heraus zu rechnen (AG Wedding v. 25.4.2001 – 3 C 481/01 -)
  5. Eine Kostensteigerung von 44 % im Vergleich zur Vorjahresperiode ist ungewöhnlich hoch. Eine solche Kostensteigerung muss in der Heizkostenabrechnung erläutert werden. Anderenfalls ist die Abrechnung nicht formell ordnungsgemäß (AG Wedding v. 15.7.2003 – 16 C 172/03 -)
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