BGH – Wärmecontracting ohne vertragliche Grundlage

Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses bei Übertragung der Anlage auf einen Dritten (Wärmecontracting) dann nicht die Umlegung der Wärmelieferungskosten, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der II. Berechnungsverordnung eine Umlegung der Kosten von Wärmelieferung im Nahbereich nicht vorsah (Bestätigung des Urteils – VIII ZR 54/04 – vom 06.04.2005 in NJW 2005, 1776 und WuM 2005, 387).

BGH, Urteil vom 22.02.2006 – VIII ZR 362/04 – in WuM 2006, 322

Sachverhalt: Der sehr langjährige Mieter hatte im Mietvertrag eine allgemeine Öffnungsklausel für Betriebskosten, die nur auf Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung Bezug nahm. Der Vermieter übertrug dann die vorhandene Zentralheizungsanlage auf einen Wärmelieferanten und wollte die von jenem in Rechnung gestellten Kosten abwälzen. Dies war mangels wirksamer Öffnungsklausel nach Auffassung des BGH nicht zulässig schon deswegen, weil die II. Berechnungsverordnung in der zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geltenden Fassung keine Nahwärmelieferung erwähnte oder regelte.

Bewertung: Der BGH zeigt einmal wieder, wie genau er es mit der vertraglichen Vereinbarung von Betriebskostenabwälzungen (Öffnungsklauseln für Betriebs- und Heizkosten) nimmt. Eine ganz allgemeine Bezugnahme auf die II. Berechnungsverordnung ist jedenfalls dann nicht ausreichend, wenn wie hier zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses das Wort Nahwärme dort noch nicht vorkam.

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