BGH – Vorwegabzug für Gewerbemiete, keine Belegkopien des Wohnraummieters

  1. Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, ist – soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben – ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen.
  2. Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung.

BGH, Urteil vom 8. März 2006, Az: VIII ZR 78/05 in WuM 2006, 200 und GE 2006, 502

Sachverhalt: Der Mieter einer preisfreien Wohnung machte nach Erhalt einer Betriebskostenabrechnung geltend, dass kein Abzug für Gewerbeflächen in der Wohnanlage erfolgt sei und er habe keine Betriebskostenbelege in Kopie erhalten. Besondere Gründe für einen Gewerbevorwegabzug lagen nicht vor.

Problemlage: Beide Fragen waren in der Instanzrechtsprechung stark umstritten.

Der BGH stellt zunächst klar, dass es eine Notwendigkeit für einen Vorwegabzug gewerbebedingter Mehrkosten dann nicht gibt, wenn keine Mehrkosten entstehen. Das ist eigentlich selbstverständlich und ein praxisgerechter Ansatz:

Erst dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse dafür sprechen, dass Gewerbeflächen Mehrkosten verursachen und der Mieter dies auch vorträgt, ist ein derartiger Abzug erforderlich, um dem Grundsatz der Abrechnungsgerechtigkeit zu genügen. Einfach ausgedrückt – ohne Darlegung oder Notwendigkeit kein Vorwegabzug.

Belege zur Betriebskostenabrechnung muss der Mieter beim Vermieter einsehen. Die Übersendung von Belegen sollte daher auch nicht angeboten werden, wenn es sich um zahlreiche Belege handelt oder ganz pauschal Einsicht verlangt wird. In solchen Fällen ist der Mieter auf die Belegeinsicht zu verweisen. Nur wenn einzelne Positionen geprüft werden sollen, wird es für beide Vertragsparteien regelmäßig einfacher und preiswerter sein, wenn (wenige-) Belege verschickt werden.

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