BGH: starre Fristen durch Bezugnahme, Tapetenentfernung

  1. Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel „der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen…“ enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb unwirksam.
  2. Eine vorformulierte Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

BGH, Urteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 152/05 in WuM 2006, 308

Der BGH schränkt hier die Verwendung starrer Fristen in formularmäßigen Wohnraummietverträgen weiter ein. Die notwendige Unbestimmtheit ist auch nicht gegeben, wenn „auf die üblichen Fristen insoweit Bezug genommen“ wird. Dabei kam es dem BGH in dem hier zu entscheidenden Fall vor allen Dingen auch darauf an, dass die als „üblich“ bezeichneten Fristen eher kürzer als üblich waren.

Dass Auszugsrenovierungsklauseln in Verbindung mit einem Fristenplan wegen des so genannten Kumulationsverbotes unwirksam sind, wird nochmals bestätigt.

Der Mieter hatte übrigens die Wohnung mit Schaumtapeten versehen, die ihrerseits mit PVC-Belägen beklebt waren. Trotzdem sah der BGH eine positive Vertragsverletzung nicht als gegeben an, weil der Revisionsführer (wohl Folge anwaltlicher Nachlässigkeit) nicht genau dargelegt hatte, warum dies keine fachmännische Renovierung ist.

Vor allem bei der Übergabe unrenovierter Wohnungen üblich und wirtschaftlich für beide Vertragsparteien sinnvoll ist eine vertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter zwar nicht renovieren, bei Auszug aber sämtliche eigenen und fremden Tapeten entfernen muss.

Unwirksam, sagt der BGH. Und muss sich vom mietrechtlichen Praktiker fragen lassen, was denn bitte daran benachteiligend sein soll.

Den Mietparteien ist wegen der massiven Rechtsunsicherheit angesichts der jüngsten Einschränkungen der Renovierungsvereinbarungen durch die Rechtsprechung des BGH auch solche Klauseln nicht mehr zu verwenden.

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