BGH – Erhöhung einer Bruttokaltmiete nur mit konkreten Betriebskosten

Zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete, den der Vermieter mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten aufweist, bedarf es der Angabe der auf die Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten; die Angabe eines statistischen Durchschnittswerts für Betriebskosten genügt nicht (im Anschluss an Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 – VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227).

BGH, Urteil vom 12.07.2006 -VIII ZR 215/05- in WuM 2006, 569

Die Begründung einer Mieterhöhung für Bruttokaltmiete ist auch mit einem Mietspiegel möglich, der nur Nettokaltmieten ausweist. Der Vermieter kann die Umrechnung von brutto auf netto mit den Pauschalansätzen beispielsweise des Berliner Mietspiegels (so genannte „Gewos-Pauschalen“) im Erhöhungsverlangen vornehmen. Ein Erhöhungsverlangen mit einer Umrechnung durch Pauschalen ist formell wirksam. Das stellt der BGH nochmals ausdrücklich klar.

Jedoch erfordert die materielle Begründetheit der Zustimmungsklage, dass die konkreten aktuellen Betriebskosten der Wohnanlage auf den Tisch des Gerichts gelegt werden. Nur so lässt sich die Vergleichbarkeit herstellen und damit letztlich Beweis erheben über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete.

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