BGH – Mieterhöhungsverlangen bei Warmmiete

  1. Die in einem Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden, weil sie den Bestimmungen der Heizkostenverordnung widerspricht.
  2. Verlangt der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Umstand, dass die Warmmietenvereinbarung gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden ist, nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens und damit auch nicht die Unzulässigkeit der Zustimmungsklage zur Folge.

BGH, Urteil vom 09.07.2006 -VIII ZR VIII ZR 212/05- in GE 2006, 1094 und WuM 2006, 1094

Der BGH stellt mit dieser Entscheidung zwei Dinge klar:

Es ist (abgesehen von den wenigen Ausnahmen in § 2 HKV) generell unzulässig, eine Bruttowarmmiete einschließlich der Heiz- und Warmwasserkosten oder eine Heizkostenpauschale zu vereinbaren. Dies würde bis zu dieser Entscheidung durch die überwiegende Literatur anders gesehen. Dort nahm man an, eine der Vertragsparteien müsse sich ausdrücklich auf die HeizkostenVO berufen und dann sei diese nur für die Zukunft anzuwenden.

Ein Mieterhöhungsverlangen wird nicht deshalb formell unzulässig, weil der Vermieter von der pauschalen Warmmiete ausgeht. Es ist vielmehr dem Vermieter möglich, noch während der Zustimmungsklage durch die notwendigen Angaben die materielle Richtigkeit der Mieterhöhung zu belegen und „nachzubessern“.

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