BGH – Darlegungslast für Vorwegabzug gewerbebedingter Mehrkosten

(Darlegungslast für Vorwegabzug gewerbebedingter Mehrkosten bei Wohnraummiete)

  1. Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten nach dem Flächenmaßstab ab, ohne einen Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenen Kosten vorzunehmen, so trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass diese Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und deshalb ein Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenen Kosten geboten ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 08.03.2006 – VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419).
  2. Da alle Bewohner zur Entstehung der verbrauchsabhängigen Gesamtkosten in unterschiedlichem Maße beitragen – etwa durch unterschiedlichen Wasser- und Energieverbrauch -, sind Ungenauigkeiten bei der Verteilung verbrauchsabhängiger Betriebskosten nach dem gesetzlich vorgeschriebenen Flächenmaßstab (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB) auch bei Wohnraummietverhältnissen im Regelfall nicht zu vermeiden; solche Ungenauigkeiten müssen vom Mieter im Interesse einer vereinfachten Abrechnung grundsätzlich hingenommen werden. (Leitsatz der Redaktion).

BGH, Urteil vom 25.10.2006 – VIII ZR 251/05 (LG Berlin) in WuM 2006, 684 und GE 2006, 1544

Im Erdgeschoss des Berliner Mietshauses befand sich eine Gewerbeeinheit mit Wohnungen des betreuten Wohnens. Nutzung von „einfachen“ Wohnungen und Gewerbeteil unterschied sich daher faktisch nicht. Die Abrechnung der Betriebskosten erfolgte einheitlich nach Fläche. Dies war nach Auffassung des BGH nicht zu beanstanden.

Der BGH stellt (zu Recht) klar, dass der Mieter Gründe dafür vortragen muss, dass die gewerbliche Nutzung Mehrkosten verursacht. Es reicht dabei nicht aus, einfach zu behaupten, die Gewerbeeinheit sei stärker belegt. Denn die unterschiedliche Belegung von Mieteinheiten sei in Mehrfamilienhäusern die Regel und müsse daher nicht zwangsläufig durch Anpassung des Abrechnungsmaßstabs berücksichtigt werden. Die einfach Abrechnung nach anteiliger Fläche sei im Interesse der vereinfachten Abrechnung durch den Mieter hinzunehmen.

Allerdings muss das Gericht Hinweisen zu erhöhter Kostenverursachung durch den Gewerbeteil auch wirklich nachgehen. Im konkreten Fall hatten die Mieter (zu Recht) erhöhte Risiken bei Feuerversicherung, Grundsteuer gerügt, worauf das Landgericht Berlin nicht weiter eingegangen war.

Der Mieter muss sich allerdings in solchen Fällen eingehend mit den Betriebskostenunterlagen befassen und durch Einsicht in Belege und Vertragswerk klären, ob und wenn ja welche Mehrbelastung durch das Gewerbe entsteht. Erst wenn sich daraus keine weiteren Informationen ergeben, muss dann der Vermieter den Vorwurf entkräften und seinerseits vortragen.

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