LG Berlin – Modernisierungsvereinbarung mit Mieterhöhungsausschluss

Gestattet der Vermieter den Einbau einer Gasetagenheizung als Mietermodernisierung und duldet der Mieter später den Anschluss der Wohnung an eine Zentralheizung, ist eine Vereinbarung, wonach der Verrmieter die Leistungen der Installation der neuen Heizungsanlage einschließlich Warmwasserversorgung nicht als modernisierungswirksame Leistung erheben darf, dahin auszulegen, dass sowohl eine Mieterhöhung nach Modernisierung gemäß § 559 BGB als auch eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund einer Sammelheizung des Vermieters ausgeschlossen ist.

LG Berlin, Beschluss vom 20.11.2006 -67 S 257/06- in GE 2007, 293

Die Entscheidung betrifft einen in der Praxis sehr häufigen Fall:

Der Mieter hat mit Zustimmung des Vermieters eine Gasetagenheizung anstelle der vermieteten Ofenheizung eingebaut. Danach möchte der Vermieter eine einheitliche Ausstattung schaffen und vereinbart, dass der kostenfreie Austausch der mietereigenen Heizung gegen einen Anschluss an die Zentralheizung erfolgt; ein Modernisierungszuschlag soll nicht erhoben werden.

Wenn nichts anderes vereinbart ist, dann ist eine derartige Modernisierungsvereinbarung in der Tat dahin auszulegen, dass der Mieter zwar an den Betriebskosten der Zentralheizung teil nimmt, die Wohnung aber weiterhin als Ofenheizungswohnung gilt (vom Mieter mit Gasetagenheizung ausgestattet). Der kostenfreie Anschluss der Wohnung an die Zentralheizung ist nur Ersatz für die mietereigene Heizung mit der Folge, dass der Vermieter in derartigen Fällen auch mit Mieterhöhungen nach § 558 BGB faktisch ausgeschlossen ist, weil die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht wird.

Eine derartige Vereinbarung ist aus Sicht des Vermieters äußerst ungeschickt. Es muss in jedem Fall vereinbart werden, dass die im Austausch gestellte Zentralheizung vermietereigen ist (und damit zur Begründung von Mieterhöhungen nach § 558 BGB herangezogen werden kann).

Kommt eine solche Vereinbarung nicht zustande, sollte der Vermieter dem Mieter dessen Gasetagenheizung zum Zeitwert abkaufen und nur den Ausschluss von Mieterhöhungen wegen Modernisierung vereinbaren.

Ist auch das nicht möglich, sollte der Vermieter die Einrichtung der Zentralheizung als Modernisierung betreiben, was gegenüber einer Gasetagenheizung in der Regel wegen der Einsparung von Primärenergie möglich ist.

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Kommentar (1) left to “LG Berlin – Modernisierungsvereinbarung mit Mieterhöhungsausschluss”

  1. mietrecht-berlin.de » Blog Archive » Vorsicht Falle bei Gasetagenheizungen des Mieters schrieb:

    […] LG Berlin hat mit seiner Entscheidung vom 20.11.2006 einmal mehr klar gestellt, welche kolossalen Fehler der Vermieter bei Modernisierungsvereinbarungen […]

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