LG Berlin – Vermieterstellung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, Aktivlegitimation

Der von Gesetzes wegen angeordnete Übergang des Eigentums von der Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesvermögensamt Berlin, auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben hat zur Folge, daß die Bundesanstalt in analoger Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages eingetreten ist.
LG Berlin, Urteil vom 12. März 2007 – 67 S 337/06 – in GE 2007, 1259

Das Problem ist speziell und wenig bekannt: Die Bundesrepublik Deutschland (Bundesfinanzverwaltung als bundesunmittelbare Verwaltung) besitzt und vermietet in allen Teilen Deutschlands Wohnungs- und Gewerbeimmobilien, die nicht zu dienstlichen Zwecken gewidmet sind. Bestes Beispiel dafür sind die umfangreichen Wohnsiedlungen der ehemaligen Alliierten in Berlin, welche Anfang der 90er Jahre an die Bundesrepublik zurückgegeben wurden.

Im Dezember 2004 beschloss der Bundestag durch Gesetz, dass die Verwaltung der bundeseigenen Immobilien zukünftig einheitlich durch eine neu errichtete „Bundesanstalt für Immobilienaufgaben“ erfolgen soll. Zur Vorbereitung und Erleichterung einer späteren Privatisierung nicht dienstlich benötigter Liegenschaften wurde das Eigentum an den fiskalischen Bundesimmobilien durch § 2 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes über die Errichtung Bundestanstalt für Immobilienaufgaben übertragen – ein Eigentumsübergang kraft Gesetzes.

Durch ein gesetzgeberisches Versehen wurde jedoch nicht geregelt, dass auch die bestehenden Mietverhältnisse kraft Gesetzes auf die BImA übergehen.

Fatal war dies, weil § 566 BGB (die bekannte Vorschrift „Kauf bricht nicht Miete“) ausdrücklich und nach ganz herrschender Meinung nur auf rechtsgeschäftliche Eigentumswechsel Anwendung findet. Der hier durch den Bundesgesetzgeber in eigener Sache angeordnete Rechtsübergang ist aber ein gesetzlicher-, weshalb die unmittelbare Anwendung der wichtigen Mieterschutzvorschrift für die Mieter der „Bundesrepublik Deutschland – Bundesfinanzverwaltung“ ausscheidet. Die Mieter werden trotz Eigentümerwechsel (und teilweise sogar sofortiger Weiterveräußerung der Immobilien) so behandelt, als seien sie weiterhin Mieter der Bundesfinanzverwaltung (so jedenfalls die 63. Mietberufungskammer des LG Berlin in GE 2006, 783).

Dieses wenig erfreuliche Ergebnis vermeidet die Zivilkammer 67. des LG Berlin über die tatsächlich zwingend gebotene analoge Anwendung des § 566 BGB auf den vorliegenden Fall: Sowohl eine offenkundige Regelungslücke, als auch die Notwendigkeit der analogen Anwendung zur Erreichung des gesetzgeberischen Ziels liegen vor. Die Rechtsprechung muss das redaktionelle Versäumnis des Gesetzgebers korrigieren.

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